loading...
loading...

Jual Beli Tanah dengan perantaraan jual

Dear Bapak Wahyu.
Gadis Dara Dinda with Mbah Kung and Mbah Uti
Saya ingin bertanya apakah pembatalan sepihak bisa dilakukan tanpa melaui proses pengadilan. Ibu saya mempuyai masalah, berikut uraiannya :
Pada Desember 2005 ibu saya menandatangani surat kuasa kepada adiknya (om saya) untuk penjualan tanah ibu saya (bersertifikat).
Pada Februari 2006 pihak pembeli menyerahkan DP sebesar 25 jt da dengan lisan mengatakan pelunasan pembayaran hingga 12 bulan dengan cara dicicil tiap bulan dan ditransfer ke rekening, namun hingga kini baru dilakukan 3 kali pembayaran dengan BG sebesar 13.700.000 dan sebuah rumah yang akan dibangun seharga 147 jt, namun hingga kini blm dibangun.
Total jumlah yang telah diterima oleh ibu saya adalah sebesar 66.100.000 dalam bentuk BG dan 147 jt dalam bentuk rumah yang akan dibangun di lahan pembeli (Pembeli adalah developer), jd total jumlahnya adalah 213.100.000, sisanya adalah 86.900.000. Dan ibu saya karena kesal dengan om saya yang seperti lepas tangan maka mendatangi pembeli tersebut pada april 2009. dan akhirnya dibuatkanlah surat pernyataan tentang jumlah yang telah diterima dan sisanya yang gunanya untuk diperlihatkan kepada om saya tentang jumlahnya (karena selama ini pihak pembeli memberikan BG untuk ibu saya lewat om saya) dan om saya membenarkan jumlahnya namun setelah itu pihak pembeli mengatakan pembayarannya tdk bisa semua melainkan dicicil karena tanah tersebut bermasalah (ada pihak yang mengakui tanah tersebut dengan bukti segel tahun 90an), padahal ketika pembelian pihak pembeli mengetahui bahwa tanah tersebut ada masalah. Adapun ibu saya memperoleh tanah tersebut karena pewarisan dari mendiang kakek saya.dengan alasan tanah bermasalah ,maka pembeli menunda pembayarannya tanpa batas waktu.
Akhirnya saya menghadap ke notaris dan menemukan fakta bahwa :
1. Surat kuasa yang ditujukan untuk om saya dari ibu saya belum dibuatkan oleh pihak notaris, waktu ibu saya tanda tangan pada desember 2005 hanyalah penitipan tanda tangan untuk kemudian dibuatkan surat kuasa.
2. Tidak ada ikatan jual-beli dalam bentuk akta di notaris tersebut yang objeknya tanah ibu saya tersebut. Dan akhirnya ibu saya mengancam akan membatalkan jual beli tersebut dan mengambil sertifikatnya. Pihak pembeli juga mengancam bahwa ibu saya harus mengembalikan seluruh jumlah yang telah diterimanya.
yang ingin saya tanyakan adalah :
1. Bagaimana pandangan bapak terhadap masalah ini...?
2. Sah atau tidak perjanjian yang diawali om saya tanpa adanya surat kuasa yang dibuatkan dan diberi nomor oleh notaris...?
3. Apakah ibu saya bisa untuk membatalkan perjanjian dan mengambil kembali sertifikatnya yang telah dititipkan kepada notaris...?
4. Apakah ibu saya harus mengembalikan seluruh uang dan barang yang telah diterima dari pihak pembeli, mengingat ini karena pembeli sendiri yang telah wanprestasi...?
5. Apakah pembatalan perjanjiannya harus menempuh proses pengadilan...?
6. Jika proses pengadilan bisakah saya menjadi kuasa hukum untuk membela ibu saya maju di persidangan...?

Terima kasih atas waktu dan perhatian bapak untuk membaca keluhan kami serta memberikan saran yang kiranya dapat menjadi acuan kami dalam menghadapi masalah ini.
Wassalam
JAWAB :
Terima kasih telah menghubungi saya ....
1) Mohon maaf, sy tidak bisa memberikan pandangan menyeluruh dari apa yang disampaikan mengingat untuk penilaian pendapat hukum atas suatu perkara harus mempelajari terlebih dahulu berkas-berkas terkait dengan perkara. Namun demikian, asumsi saya, dalam masalah yang disampaikan tampaknya hanya ada miss comunication antara Ibu anda, Om anda selaku perantara dengan pembeli tentang penyelesaian harga jual .
2) Pasal 1792 - 1793 KUHPerdata menyatakan bahwa pemberian kuasa ialah suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa. Kuasa dapat diberikan dan diterima dengan suatu akta umum, dengan suatu surat di bawah tangan bahkan dengan sepucuk surat ataupun dengan lisan.
Berdasarkan pengertian dan bentuk pemberian kuasa sebagaimana diatur dan dimaksud Pasal di atas, asumsi saya, perjanjian penjualan tanah yang dilakukan oleh OM Anda, berdasarkan surat kuasa yang diberikan oleh Ibu Anda kepadanya, tetap sah secara hukum meskipun surat kuasa tsb belum dibuatkan dan diberi nomor oleh Notaris.
3) Pasal 1266 KUHPerdata menegaskan bahwa syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam persetujuan.
Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dan satu bulan.
Berdasarkan pengertian pasal 1266 KUHPerdata, Ibu anda bisa saja membatalkan perjanjian dan mengambil kembali sertifikat yang telah dititipkan kepada notaris.
4) Pasal 1488 KUHPerdata dijelaskan secara tegas bahwa dalam hal pembeli membatalkan pembelian penjual wajib mengembalikan harga barang, jika itu telah diterima olehnya dan juga biaya yang telah dikeluarkan untuk melakukan pembelian dan penyerahan sejauh pembeli telah membayarnya menurut persetujuan.
Jadi, dalam masalah Ibu anda, sebagai penjual yang menuntut pembatalan jual beli dan jika pembatalan tersebut diterima dan dikabulkan Hakim/ Pengadilan maka tentunya ada konsekwensi hukum tersendiri yakni mengembalikan harga barang yang telah diterima.
5) Tidak selamanya suatu pembatalan perjanjian itu harus ditempuh melalui proses pengadilan. Tergantung dari isi dan bentuk kesepakatan yang diperjanjikan. Hal ini sebagaimana dimaksud dan diatur Pasal 1455 KUHPerdata yang menyatakan :
"Barangsiapa mengira bahwa ia dapat menuntut pembatalan suatu penikatan atas dasar berbagai alasan, wajib mengajukan alasan alasan itu sekaligus, atau ancaman akan ditolak alasan-alasan yang diajukan kemudian, kecuali bila alasan-alasan yang diajukan kemudianternyata karena kesalahan pihak lawan, tidak dapat diketahui lebih dahulu".
6) Dalam Hukum Acara Peradilan Indonesia dikatakan bahwa yang dapat bertindak sebagai kuasa/wakil dari penggugat/ tergugat atau pemohon di pengadilan :
a. Advokat,
b. Jaksa,
c. Biro Hukum Pemerintah,
d. Direksi/ Pengurus atau karyawan yang ditunjuk dari suatu badan hukum,
e. Mereka yang mendapat kuasa insidentil yang ditetapkan oleh Ketua Pengadilan,
f. Kuasa Insidentil dengan alasan hubungan keluarga sedarah atau semenda dapat diterima sampai dengan derajat ketiga, yang dibuktikan surat keterangan kepala desa/ kelurahan.
Berdasarkan ketentuan hukum acara di atas, sepanjang anda memiliki surat kuasa insidentil dari ibu anda sebagai pemberi kuasa, Anda sebagai anak dapat menjadi kuasa hukum bagi Ibu Anda dalam persidangan

Postingan populer dari blog ini

Kapan Asset Saya disita Bank ?

Hak Asuh ANak Ke Tangan Bapak ... Mungkinkah ?

Ganti Tandatangan, ada resikonya nggak ?