Kamis, 27 Februari 2014

Jual beli rumah tanpa balik nama

Dear Pak Wahyu Kuncoro,

Mohon konsultasinya, saya mau beli rumah second yang hendak dibeli terletak di Petojo, Jakarta Pusat. 

Saat melakukan PPJB dengan penjual tahun 2013 pajak jual beli ditanggung 100% oleh pembeli,  sekitar 6 bulan kemudian selesai direnovasi oleh penjual tahun 2014, karena NJOP naik sangat tinggi didaerah gambir(Petojo) maka dana untuk membayar pajak jual beli tidak cukup.

Bisakan / valid-kah membuat AJB tanpa balik nama dan tidak membayar pajak jual beli dahulu. Setelah dana cukup barulah dilakukan balik nama dan membayar pajak jual belinya ?

Am

JAWAB : 

Terima kasih telah menghubungi saya ....

Pada prinsipnya dalam jual beli properti berlaku 2 (dua) ketentuan hukum perdata yang mengaturnya yakni, hukum jual beli dan hukum peralihan hak kepemilikan.

Pasal 1457 KUHPerdata menyatakan, "Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan". Selanjutnya, Pasal 1458 KUHPerdata menegaskan, "Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar".

Jika dalam transaksi jual beli properti, penjual dan pembeli membatasi hanya sampai pada AJB (Akta Jual Beli) saja maka secara hukum jual beli tersebut dianggap tidak sempurna, mengingat dalam pasal KUHPerdata berikutnya, Pasal 1459 KUHPerdata menegaskan, "Hak milik atas barang yang dijual tidak pindah kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan menurut Pasal 612, 613 dan 616". Pasal 613 KUHPerdata pada pokoknya mensyaratkan, "Penyerahan piutang-piutang atas nama dan barang-barang lain yang tidak bertubuh, dilakukan dengan jalan membuat akta otentik atau di bawah tangan yang melimpahkan hak-hak atas barang-barang itu kepada orang lain".

Berdasarkan ketentuan hukum sebagaimana dimaksud pasal-pasal KUHPerdata diatas, bila pada akhirnya dalam transaksi jual beli tersebut hanya dibuatkan AJB - nya saja TANPA diikuti dengan peralihan hak kepemilikan (balik nama) tentunya pembeli akan menjadi pihak yang paling dirugikan mengingat Tidak ada gunanya kita memegang fisik suatu properti namun tidak tercantum sebagai pemiliknya. Potensi kerugian hukum yang lain adalah jika pembeli telah membayar lunas harga jual belinya, namun menunda proses balik nama kepemilikan, maka JIKA suatu saat penjual meninggal atau hilang (tidak diketahui keberadaannya), maka pelaksanaan balik nama kepemilikannya akan terhambat, sebab penjual telah meninggal dan tanah tersebut menjadi obyek warisan, sehingga untuk proses baliknamanya diperlukan tandatangan seluruh ahli waris dan perlu melalui proses turun waris/balik nama ke atas nama pewaris. Repot kan ???

Senin, 24 Februari 2014

Beli tanah objek tanggungan dengan status novasi

Pak Wahyu ,Yth.

Saya menemukan banyak kavling tanah kosong dijual di komplek Perumahan PBC yang terlihat sudah lama tidak terurus, dan saya bermaksud untuk membeli salah satu kavlingnya.

Dari penjual yang memperkenalkan dirinya sebagai marketing bank, saya tidak> mendapatkan penjelasan seperti lazimnya jual beli yang saya ketahui. Lalu saya memutuskan untuk menggali sendiri informasi asal usul tanah tersebut dan melakukan kros-cek ke berbagai pihak yang terkait untuk memastikan tidak terjadi hal-hal yang merugikan dikemudian hari jika saya membeli tanah ini.

Setelah memakan waktu yang cukup lama, barulah saya mengetahui bahwa sertifikat tanah di komplek Perumahan PBC yang ingin saya beli tersebut ternyata atas nama Ny. MS yang saat ini masih dalam penguasaan sebuah bank negara sejak tahun 2008 sebagai agunan dari PT. IUS yang kreditnya akhirnya macet. Karena hal tersebut kemudian pihak menunjuk PT. KSM untuk melakukan apa yang disebutnya sebagai "novasi" dengan menjual agunan milik Bpk DS dan Ny.MS guna melunasi sisa hutang PT. IUS.

Karena saya awan masalah hukum dan perbankan, mohon penjelasan atas beberapa pertanyaan saya berikut ini;
  1. Didalam copy Sertifikat tanah kavling a/n Ny. MS tertulis "Akta Hak Tanggungan Peringkat Pertama dst, No..., tgl. 01-12-2008, Sertifikat hak Tanggungan No.--- tgl 03-04-2009. Apakah agunan kredit macet developer seperti ini syah untuk dibeli tanpa melalui lelang bank?
  2. Berdasarkan arahan dari orang bank yang saya temui, jika saya ingin membeli kavling tersebut, maka mekanisme adalah; AJB dilakukan dengan orang bank sebagai penerima kuasa jual, tanpa wajib menghadirkan Ny. MS. Pembayaran ditujukan ke rekening developer PT. KSM dan terhadap jual-beli tersebut, pembeli dikenai PPN. Seluruh proses jual beli sampai balik nama akan diurus oleh notaristertentu yang diarahkan oleh pihak bank dan developer, meskipun pembelian tanah tersebut tidak secara kredit. Dengan tata cara jual-beli seperti ini, apakah ada jaminan bahwa saya akan terbebas dari kemungkinan gugatan yang dajukan oleh keluarga Ny. MS dikemudian hari?
  3. Jka developer menarik PPN atas penjualan dari agunan macet terebut, mengapa developer tidak melakukan balik nama terlebih dahulu sebelum menjualnya kepada konsumen?

Mohon saran bagaimana mekanisme jual beli  untuk masalah seperti di komplek perumahan  PBC ini, agar saya tidak menyalahi hukum dan peraturan perbankan.

Terima kasih,



JAWAB : 

Terima kasih telah menghubungi saya ...

Sebelumnya dijelaskan terlebih dahulu tentang Novasi.

Novasi adalah pembaharuan utang. Novasi ini diatur dalam Pasal 1413 KUHPerdata yang menyatakan, "Ada tiga macam jalan untuk pembaruan utang:
  1. bila seorang debitur membuat suatu perikatan utang baru untuk kepentingan kreditur yang menggantikan utang lama, yang dihapuskan karenanya; (Novasi Objektif)
  2. bila seorang debitur baru ditunjuk untuk menggantikan debitur lama, yang oleh kreditur dibebaskan dan perikatannya; (Novasi subjektif pasif)
  3. bila sebagai akibat suatu persetujuan baru seorang kreditur baru ditunjuk untuk menggantikan kreditur lama, yang terhadapnya debitur dibebaskan dan perikatannya. (Novasi subjektif aktif)"
Dari novasi yang diuraikan, asumsi saya, yang terjadi atas anggunan atas nama Ny. MS adalah Novasi subjektif pasif dimana PT KSM menggantikan PT IUS sebagai debitur bank.

Pasal 1415 KUHPerdata menegaskan, "Pembaruan utang tidak dapat hanya dikira-kira; kehendak seorang untuk mengadakannya harus terbukti dan isi akta". Berdasarkan ketentuan Pasal 1415 KUHPerdata tersebut, ada baiknya sebagai calon pembeli, Anda menanyakan dan memastikan bahwasanya benar ada akta novasi dari PT IUS kepada PT. KSM.

Setelah memastikan kebenaran akta Novasi tersebut, maka langkah selanjutnya adalah memastikan keabsahan akta hak tanggungan atas objek tersebut.

Secara umum, objek Hak Tanggungan harus dijual melalui pelaksanaan lelang. Namun, dalam kondisi tertentu, penjualan objek Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan penjualan dibawah tangan. Hal ini sebagaimana dimaksud dan diatur Pasal 20 ayat (2) dan ayat (3) UU No. 4 Tahun 1996 tentang HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH yang menyatakan sbb :

"(2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan."

Ini berarti, guna menghindari atau meminimalisir adanya gangguan dari pihak NY.MS atau pihak ketiga yang lain, Anda sebagai calon pembeli harus memeriksa kembali apakah memang benar ada kesepakatan antara kreditur dengan debitur untuk melakukan penjualan dibawah tangan dan apakah kesepakatan penjualan dibawah tangan tersebut telah diumumkan di media massa.

Jika pada kenyataannya, kesepakatan penjualan dibawah tangan tidak ada maka penjualan dibawah tangan tersebut dapat dibatalkan secara hukum. Hal ini sebagaimana ditegaskan Pasal 20 ayat (4) UU No. 4 Tahun 1996 yang menegaskan, "Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi HakTanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ketentuan pada ayat(1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi hukum".

Terkait pertanyaan ketiga, jawabannya adalah terkait dengan kepentingan bisnis, bukan kepentingan hukum. Dalam banyak praktek yang dilakukan developer, kerap ditemukan developer menggantungkan proses peralihan hak guna mendapatkan margin yang maksimal atas tanah yang dikelolanya.