Beli rumah KPR .. Dikerjai Developer

Selamat Pagi, salam kenal saya kepada Bapak Wahyu dkk. Nama saya Hadi Wahyudi.

Sudah sering kali mengikuti rubrik konsultasi dan artikel hukum yang Bpk asuh ini, dengan harapan dapat menambah wawasan pengetahuan di bidang hukum ini, dalam hal ini ada permasalahan yang akan di tanyakan kepada Bpk, semoga bermanfaat untuk menyelesaikan permasalahan yang sedang saya hadapi.

Sekitar setahun yang lalu saya membeli rumah KPR di daerah tangerang dengan sistim tunai bertahap (cicilan hanya setahun) yang telah saya lunasi semuanya dan sekitar 3 hari yang lalu menandatangi AJB. Setelah tandatangan tersebut ada berita acara penyerahan kunci rumah kepada pembeli. Ternyata dalam berita acara penyerahan kunci rumah ada kalimat yang intinya "bahwa rumah telah sesuai dengan specifikasi", padahal dalam kenyataan rumah tersebut ada beberapa kekurangan yang tidak terpenuhi oleh pihak developer sesuai dengan brosur yang ada yaitu sumur pantek dan jaringan listrik PLN.

Pihak developer hanya memberikan pompa listrik dan jaringan listrik dari PLN untuk sementara memakai listrik "Pesta" dan pemelik rumah harus menyediakan alat berupa kabel, NCB dan alat lainnya (menurut karyawan developer jaringan listrik PLN menunggu 3 bulan lagi). Dalam permasalahan tersebut di atas karena tidak sesuai dengan apa yang ada di brosur maka saya sebagai pihak pembeli tidak mau menandatangani penyerahan kunci, dengan konsekwensi tidak menerima kunci rumah tersebut.

Yang ingin saya tanyakan adalah :

1. Apakah langkah saya tersebut di benarkan secara hukum mengingat seluruh kewajiban sebagai pembeli sudah dilunasi dan menuntut hak saya kepada developer.

2. Bagaimanakah status hukum AJB yang saya tandatangani tersebut dapat berakibat buruk bagi terbitnya sertifikat HGB saya (ditunda pengurusunnya). oh ya pak sewaktu menandatangani AJB di hadapan petugas semua kelengkapannya (Surat kuasa dan surat pernyataan) semuanya dalam keadaan kosong tanpa ada tulisannya, bagaimanakah segi keamanannya dari penyalahgunaan..

3. Apakah kasus yang di atas tersebut dapat dikatagorikan dan masuk ruang lingkup UU Perlindungan Konsumen.

4. Bagaimanakah langkah saya agar supaya pihak developer memenuhi hak saya, dan langkah apa saja jika pihak developer tetap tidak mau memenuhi tuntutan saya ini.

5. Adakah Tip-tip lain dari Bpk untuk membeli rumah KPR/pribadi secara aman.

Demikian permasalahan ini saya sampaikan kepada Bpk dengan harapan dapat memberikan solusi bagi penyelesaian permasalahan yang saya hadapi ini, dan saya ucapkan banyak terima kasih kepada Bpk atas jawabannya.

wassalam

Hw

JAWAB :

1). Tindakan Anda tidak mau menandatangani penyerahan kunci karena rumah (objek pembelian) diserahkan tidak sesuai dengan spefikasi bangunan yang ditawarkan, secara hukum terutama dari segi perlindungan konsumen, tindakan anda tersebut adalah tindakan yang tepat dan benar.

Pasal 4 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan konsumen secara tegas mengatur tentang hak-hak konsumen seperti :

1. hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa;

2. hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan;

3. hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa;

4. hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan;

5. hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut;

6. hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;

7. hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;

8. hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya;

2) Oleh karena anda tidak menandatangani berita acara penyerahan kunci, mungkin, sedikit banyaknya pengurusan sertifikat HGB "agak" tertunda akibat "pembalasan" dari Developer. Tapi anda tidak perlu khawatir, tho itu memang masih tanggung jawab dari si developer.

Mengenai formulir surat kuasa dan pernyataan dalam keadaan kosong, dari segi keamanan dam penyalahgunaan tentunya sangat riskan dan berpotensi besar untuk dilanggar. Kalau Anda kelak dikemudian hari merasa dirugikan, ada baiknya si developer tersebut anda adukan kepada pihak berwajib tentang tindakannya yang merugikan tersebut.

3) Yup, kasus anda memang masuk dalam lingkup UU Perlindungan konsumen.

4) Agar developer memenuhi hak anda, anda dapat menempuh upaya penyelesaian melalui Badan Perlindungan Konsumen atau Lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat.

Jika Developer tetap tidak mau memenuhi tuntutan, Anda selaku konsumen dapat langsung menggugat si Developer tersebut melalui Pengadilan.

5) Tip2 dari saya mungkin tepatnya tips untuk menyelesaikan masalah yang biasanya timbul dalam hubungan konsumen Vs Developer seperti :

a. Jadwal serah terima rumah :

Pastikan jadwal serah terima rumah tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dan AJB. Jangan menerima saja klausul dalam PPJB karena sering menempatkan konsumen dalam posisi lemah. Misalnya, bila terlambat mencicil didenda satu permil per hari. Sebaliknya, kalau serah terima rumah telat, developer hanya dikenai pinalti terbatas. Bila hak dan kewajiban para pihak tidak seimbang, jangan ragu meminta developer memperbaikinya.Pastikan Anda meneken PPJB dengan developer atau pihak lain yang dikuasakan developer. JANGAN TANDA TANDANGAN FORMULIR KOSONG. Sebaiknya proses PPJB juga dilakukan di hadapan notaris/PPAT yang Anda pilih atau dari developer. Minta draft PPJB sebelum membayar uang muka. Tak perlu khawatir transaksi batal karena kecerewetan Anda. Masih banyak pilihan rumah lain.

b. Spesifikasi bangunan tidak sesuai janji.

Dalam brosur developer hanya menyebutkan spesifikasi material secara umum. Minta developer menyebutkan spesifikasi material itu dalam PPJB atau AJB. Cek pembangunan rumah untuk memastikan spesifikasi bangunannya memang sesuai janji. Bila melenceng sejak awal Anda bisa mengoreksi.

c. Bangunan tidak rapi

Problem ini terkait kualitas pemborong yang dipakai developer, Kalau kualitas rumah tetap tidak sesuai janji, jangan mau meneken berita acara serah terima.

d. Pembangunan tidak sesuai konsep awal

Pengembangan perumahan memiliki master plan (rencana induk) dan site plan (rencana tapak yang lebih detail). Tapi, master plan dan site plan hanya informasi peruntukan lahan: permukiman, fasilitas termasuk ruang terbuka, prasarana dan utilitas seperti jalan, selokan, dan jaringan listrik. Konsep pengembangan perumahan tidak tergambar di master plan. Developer bisa membangun dengan konsep apapun sepanjang tidak menyalahi master plan dan site plan. Mungkin ada fasilitas yang wajib disediakan seperti sekolah, klinik, dan rumah ibadah. Tapi, boleh jadi developer hanya wajib menyediakan lahan. Sementara fasilitas seperti mal atau club house bersifat opsional.Karena itu kalau developer berkoar akan mengembangkan rumah taman bergaya klasik dilengkapi club house, tak ada yang bisa Anda pegang kecuali komitmennya. Yang diperjanjikan dalam PPJB dan AJB hanya rumah. Upaya yang bisa dilakukan agar janji itu dipenuhi, adalah dengan membeli di perumahan yang dikembangkan developer dengan reputasi cukup baik.Selebihanya lebih baik berkonsentrasi memastikan posisi rumah: jauh dari gardu listrik, tidak di bawah saluran listrik tegangan tinggi, tidak akan tergusur jalan tol, dan lain-lain. Untuk itu cek langsung ke lokasi karena semua itu tidak tergambar di master plan.

e. Ukuran kaveling tidak sesuai sertifikat

Kasus ini biasanya terjadi pada kaveling sudut (hook) atau di pinggir blok yang memiliki sisa tanah. Untuk menangkalnya, lihat denah kaveling hasil pengukuran kantor pertanahan. Tanyakan juga sistem developer menghitung luas bangunannya. Kalau kurang yakin, minta diukur ulang. Kekurangan hingga lima persen masih bisa ditoleransi.Pastikan ukuran kaveling resmi tercantum dalam PPJB dan AJB termasuk posisinya di site plan. Untuk itu tambahkan klausul sanksi bagi developer bila saat serah terima, luas kaveling tidak sesuai AJB. Lakukan transaksi di hadapan notaris/PPAT. Sebaiknya beli rumah dengan fasilitas KPR karena bank akan ikut memastikan luas kaveling dan bangunannya.

f. Kaveling dipindahkan tanpa persetujuan konsumen

Masalah ini bisa diantisipasi dengan meminta developer menambahkan klausul pemindahan posisi kaveling dalam PPJB. Untuk itu di PPJB pastikan posisi kaveling Anda sesuai site plan.

g. Komplain tidak ditanggapi selama masa garansi

Ini juga bisa diatur dalam PPJB. Sampaikan komplain secara lisan dan tertulis, dan pastikan developer menerimanya. Bila tidak ditanggapi, tak ada salahnya menulis surat di koran, meminta bantuan asosiasi developer, atau bahkan membawa kasusnya ke badan penyelesaian sengketa konsumen (BPSK) atau YLKI. Problem juga bisa diminimalisir dengan mencek proses pembangunan, agar Anda mengetahui sejak dini potensi masalah pada rumah dan segera meminta developer mengatasinya. Cek secara seksama kondisi rumah sebelum serah terima, termasuk kondisi utilitasnya.Pengelolaan lingkungan tidak memuaskan. Selama masa pengembangan, pengelolaan lingkungan biasanya ditangani estate management yang dibentuk developer, didukung estate regulation berikut iuran pengelolaan (IPL)-nya. Anda bisa melihat kualitas pengelolaan dan estate regulation itu saat membeli rumah. Bila kurang sreg Anda bisa mencari rumah lain, atau meneruskan transaksi dan bersama penghuni lain membentuk perhimpunan untuk mendesakkan perbaikan. Dalam hal ini harus jelas standar pengelolaan lingkungan yang diinginkan, karena akan berujung pada nilai iuran yang harus dibayar.