loading...
loading...

Pembeli dituntut Ahli Waris, kenapa bukan si Penjual yang dituntut ?

Yth Pak Wahyu,

Pada juli 2009 saya membeli sebidang tanah dan bangunan dari B, sudah bersertifikat hak milik B, sertifikat tersebut atas nama suami B sejak tahun 1997, proses jual beli dengan B melalui notaris dan semua ahli waris B ikut menandatangani akta jual beli tersebut, sebelum proses jual beli di notaris saya mengecek ke BPN kota setempat untuk melihat apakah tanah tersebut ada tersangkut masalah atau tidak dan ternyata menurut BPN tanah tersebut tidak ada masalah. Lalu notaris melakukan pengecekan lagi ke BPN hasilnya pun sama tidak ada masalah.

Setelah proses jual beli saya melakukan sertifikasi tanah tsb menjadi atas nama saya.

Pada november 2011 saya mendapat surat klaim dari pengacara ahli waris tanah penjual yang menjual tanah tersebut kepada B untuk mengosongkan tanah dan bangunan saya dan disebutkan telah sita jaminan pada juli 2009, namun sampai sekarang ini setelah saya tanyakan ke BPN menurut mereka tidak ada data permintaan sita jaminan atas tanah saya, dan saran mereka untuk mengabaikan surat tersebut.

Setelah saya tanyakan ke B, pihak B menatakan bahwa tidak ada hubungan keluarga dengan ahli waris tersebut, dan dia memang membeli tanah dari salah satu keluarga ahli waris tersebut, namun B mengatakan bahwa dulu dia pun melakukan pengecekan dan mengurus ke bpn sampai terbit sertifikat atas nama B.

Yang saya tanyakan :
  • apakah ahli waris tersebut melakukan gugatan tanah tersebut memang harus ke saya atau ke B?
  • apakah saya mempunyai kekuatan dimata hukum atas kepemilikan tanah tersebut mengingat saya melakukan transaksi jual beli dihadapan notaris?
  • apakah saya bisa menuntut ganti rugi kepada pihak B?
  • saran dari pak wahyu apa yang harus saya lakukan?

Terima Kasih

JAWAB :

Terima kasih telah menghubungi saya ...

1) Dalam Pasal 572 KUHPerdata ditegaskan bahwasanya, setiap hak milik harus dianggap bebas. Barangsiapa menyatakan mempunyai hak atas barang orang lain, harus membuktikan hak itu. Pasal ini mengandung arti setiap orang dapat saja mengklaim bahwasanya ia adalah pemilik barang, selama, ia dapat membuktikan bahwasanya benar barang tersebut adalah miliknya. Dalam Pasal 574 KUHPerdata ditegaskan pula bahwasanya, pemilik barang berhak menuntut siapa pun juga yang menguasai barang itu, supaya mengembalikannya dalam keadaan sebagaimana adanya.

Berdasarkan ketentuan kedua Pasal KUHPerdata diatas, maka tuntutan Ahli waris tersebut  sudah benar secara hukum menuntut Anda sebagai pihak/ subjek yang terakhir menguasai barang/ bangunan/ tanah yang menjadi tuntutannya. Namun demikian, sudah seharusnya pula, para ahli waris (khususnya kuasa hukum ahli waris tsb) juga menuntut si B sebagai pihak yang mengalihkan kepemilikan atas objek yang mereka klaim tsb. Tanpa adanya tuntutan kepada si B, tentunya tuntutan tersebut menjadi kurang pihak. 

2) Kekuatan kepemilikan tanah dapat diukur dengan indikator ketentuan-ketentuan aturan hukum sebagai berikut :

a. Pasal 584 KUHPerdata :

"Hak milik atas suatu barang tidak dapat diperoleh selain dengan pengambilan untuk dimiliki, dengan perlekatan, dengan lewat waktu, dengan pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut surat wasiat, dan dengan penunjukan atau penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk pemindahan hak milik, yang dilakukan oleh orang yang berhak untuk berbuat terhadap barang itu".

Asumsi saya, kepemilikan Anda atas tanah tersebut sudah memenuhi ketentuan Pasal 584 KUHPerdata karena didasarkan oleh peristiwa perdata (jual - beli) yang dilakukan oleh orang yang berhak yakni si B selaku pemilik tanah (yang didasarkan pula sertifikat kepemilikan tanah atasnama si B).

b. Pasal 617 KUHPerdata :

"Semua akta penjualan, penghibahan, pembagian, pembebanan dan atau pemindahtanganan barang tak bergerak harus dibuat dalam bentuk otentik, atau ancaman kebatalan".

Akta Jual beli Anda tentunya dibuat oleh Notaris yang merangkap sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), khan ?

c. Pasal 23 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, menyatakan :

"(1) Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.

(2) Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut".

Dari uraian yang disampaikan, dapat dipastikan bahwasanya sertifikat hak kepemilikan tanah tersebut sudah atas nama Anda. Ini berarti hak kepemilikan Anda sudah terdaftar sebagaimana dimaksud ketentuan hukum Agraria.

d. Pasal 23 ayat (2)  PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah pada pokoknya menegaskan hak atas tanah dibuktikan dengan: asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan.

Dari uraian yang disampaikan, jelas bahwasanya Anda telah melakukan prosedur pendaftaran tanah sebagaimana mestinya sehingga dengan demikian tidak ada lagi yang harus dikhawatirkan. 

3) Pasal 1491 KUHPerdata menegaskan bahwasanya, Penanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli, adalah untuk menjamin dua hal, yaitu: pertama, penguasaan barang yang dijual itu secara aman dan tenteram; kedua, tiadanya cacat yang tersembunyi pada barang tersebut, atau yang sedemikian rupa sehingga menimbulkan alasan untuk pembatalan pembelian.

Dalam Pasal selanjutnya, yakni Pasal 1492 KUHPerdata ditegaskan pula bahwasanya meskipun pada waktu penjualan dilakukan tidak dibuat janji tentang penanggungan, penjual demi hukum wajib menanggung pembeli terhadap tuntutan hak melalui hukum untuk menyerahkan seluruh atau sebagian barang yang dijual itu kepada pihak ketiga, atau terhadap beban yang menurut keterangan pihak ketiga dimilikinya atas barang tersebut tetapi tidak diberitahukan sewaktu pembelian dilakukan.

Sampai titik ini, jika pada dasarnya tuntutan ahli waris yang Anda maksud adalah benar adanya maka secara hukum, Anda dapat menuntut dan meminta ganti rugi kepada si B selaku penjual.

Kewajiban B selaku penjual untuk menanggung kerugian Anda, diperkuat pula oleh ketentuan Pasal 1494 jo. Pasal 1495 KUHPerdata yang menyatakan, meskipun telah diperjanjikan bahwa penjual tidak akan menanggung sesuatu apa pun, ia tetap bertanggung jawab atas akibat dari suatu perbuatan yang dilakukannya, segala persetujuan yang bertentangan dengan ini adalah batal. Dalam hal ada janji yang sama, jika terjadi penuntutan hak melalui hukum untuk menyerahkan barang yang dijual kepada seseorang, maka penjual wajib mengembalikan uang harga pembelian, kecuali bila pembeli sewaktu pembelian diadakan telah mengetahui adanya penghukuman untuk menyerahkan barang yang dibelinya itu, atau membeli barang itu dengan menyatakan akan memikul sendiri untung ruginya.

Pasal 1496 KUHPerdata menjamin bahwasanya, jika dijanjikan penanggungan atau jika tidak dijanjikan apa-apa, maka pembeli dalam hal adanya tuntutan hak melalui hukum untuk menyerahkan barang yang dibelinya kepada seseorang, berhak menuntut kembali dari penjual:
  1. pengembalian uang harga pembelian;
  2. pengembalian hasil, jika ia wajib menyerahkan hasil itu kepada pemilik yang melakukan tuntutan itu;
  3. biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan gugatan pembeli untuk ditanggung, begitu pula biaya yang telah dikeluarkan oleh penggugat asal;
  4. penggantian biaya, kerugian dan bunga serta biaya perkara mengenai pembelian dan penyerahan, sekedar itu telah dibayar oleh pembeli.


4) Saran saya mungkin sama seperti saran pegawai BPN yakni abaikan saja apa yang menjadi tuntutan si kuasa hukum ahli waris tersebut mengingat apa yang dilakukan si kuasa hukum tersebut belum memiliki kekuatan hukum. Dalam hal ini, seharusnya yang dilakukan ahli waris tersebut adalah membuktikan terlebih dahulu hak kepemilikan atas tanah tersebut, bukan langsung melakukan somasi/ menegur Anda apalagi mengusir dengan alasan tanah tersebut telah dilakukan sita jaminan.

Secara hukum, sita jaminan hanya dilakukan dan didasarkan adanya penetapan Pengadilan. Tanpa adanya penetapan pengadilan, tentunya sita jaminan tersebut hanyalah tuntutan kosong dan wajib diabaikan. 

Postingan populer dari blog ini

Kapan Asset Saya disita Bank ?

Hak Asuh ANak Ke Tangan Bapak ... Mungkinkah ?

Ganti Tandatangan, ada resikonya nggak ?