Hak pembeli - Kewajiban Penjual atas tuntutan PK

Dear Bung Wahyu,

Suami saya membeli tanah seluas 120 m dari mr.x dengan status masih letter C/ girik (girik seluas 1160 m). Dalam perjalanan mo bangun rumah di tanah tsb, ternyata ada mr.y yg ngeklaim sebagai pemilik tanah tsb. Sesuai info, memang sebelumnya ada sengketa tanah antara mr.x dan mr.y. Sudah diputuskan pengadilan bahwa mr.x memenangkan perkara. Mr.y mengajukan kasasi ke MA , dimana keputusan MA tetap memenangkan mr.x dan mengeluarkan SK eksekusi atas mr.y , karena mr.y masih menempati sebagian dari tanah tsb seluas 200 m. Dan mr.y tetap tidak mau menyerahkan secara sukarela sehingga dilakukan eksekusi paksa oleh PN setempat.

Setelah eksekusi, mr.y mengajukan PK ke PN setempat, tapi ditolak karena tidak ada bukti baru / novum baru. Saat ini kami sudah mau bangun rumah di tanah itu, tapi dihalangin secara fisik oleh mr.y dengan alasan dia mengajukan PK lagi ke MA dan mengajukan novum baru.

Untuk Akta Jual Beli antara suami saya dan mr.x masih dalam proses di kecamatan setempat.Tapi mr.x memberikan pernyataan bersegel yang intinya dia mengizinkan pembeli membangun rumah di tanah yang sudah dibelinya dimana selama proses AJB belum selesai, mr.x masih memiliki hak penguasaan dan tanggung jawab atas tanah tsb secara hukum.

Mohon tinjauan dari sisi hukumnya hak suami saya atas tanah tsb dan bisakah kami tetap melanjuutkan untuk menbangun rumah ditanah tsb atau sebaiknya cancel saja??

Atas perhatian dan jawabanya kami ucapkan terima kasih

salam,

IJ

JAWAB :

Terima kasih telah menghubungi saya ... 

Pasal 66 UU No. 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung menegaskan bahwasanya : 

1. Permohonan peninjauan kembali dapat diajukan hanya 1 (satu) kali.

2. Permohonan peninjauan kembali tidak menangguhkan atau menghentikan pelaksanaan putusan Pengadilan.

3. Permohonan peninjauan kembali dapat dicabut selama belum diputus, dan dalam hal sudah dicabut permohonan peninjauan kembali itu tidak dapat diajukan lagi.

Ketentuan Pasal 66 UU No. 14 Tahun 1985 di atas sejalan pula dengan Pasal 5 Peraturan Mahkamah Agung No. 1 Tahun 1982 yang secara jelas menegaskan bahwa Permohonan Peninjauan Kembali tidak menangguhkan atau menghentikan pelaksanaan putusan Hakim.  

Artinya, dalam masalah yang disampaikan, Suami Anda selaku pembeli tidak perlu khawatir dengan alasan PK kedua kalinya yang disampaikan Mr. Y tersebut. Karena berdasarkan ketentuan Pasal 66 UU No. 14 Tahun 1985 di atas, sesungguhnya Mr. Y tidak dapat lagi mempermasalahkan tanah sengketa yang dibeli suami Anda. Dan jika Mr. Y tetap menghalang-halanginya, Mr. Y dapat saja diperkarakan oleh Mr. X dan Suami Anda. 

Terkait dengan pernyataan atau jaminan Mr. X, perlu diketahui bahwasanya Jual beli merupakan ranah hukum perdata. Dalam aturan hukum, berdasarkan ketentuan Pasal 1474 KUHPerdata, Penjual mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya. Adapun ketentuan Pasal 1491 KUHPerdata menjelaskan bahwasanya, penanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli, adalah untuk menjamin dua hal, yaitu:

1) penguasaan barang yang dijual itu secara aman dan tenteram;

2) tiadanya cacat yang tersembunyi pada barang tersebut, atau yang sedemikian rupa sehingga menimbulkan alasan untuk pembatalan pembelian.

Pasal 1492 KUHPerdata menegaskan, meskipun pada waktu penjualan dilakukan tidak dibuat janji tentang penanggungan, penjual demi hukum wajib menanggung pembeli terhadap tuntutan hak melalui hukum untuk menyerahkan seluruh atau sebagian barang yang dijual itu kepada pihak ketiga, atau terhadap beban yang menurut keterangan pihak ketiga dimilikinya atas barang tersebut tetapi tidak diberitahukan sewaktu pembelian dilakukan.

Terkait dengan Pasal 1492 KUHPerdata di atas, Pasal 1494 KUHPerdata, menegaskan pula bahwasanya, meskipun telah diperjanjikan bahwa penjual tidak akan menanggung sesuatu apa pun, ia tetap bertanggung jawab atas akibat dari suatu perbuatan yang dilakukannya, segala persetujuan yang bertentangan dengan ini adalah batal.

Jadi, ada tidaknya jaminan dari Mr X selaku penjual, Mr. X tetap menanggung keamanan dan kenyamanan suami Anda selaku pembeli atas rumah dan tanah yang dijual Mr. X. Selaku pembeli, berdasarkan ketentuan Pasal 1496 KUHPerdata, jika adanya tuntutan hak melalui hukum untuk menyerahkan barang yang dibelinya kepada seseorang, berhak menuntut kembali dari penjual:

1. pengembalian uang harga pembelian;

2. pengembalian hasil, jika ia wajib menyerahkan hasil itu kepada pemilik yang melakukan tuntutan itu;

Kembali pada permasalah dan pertanyaan yang diajukan, Suami Anda tetap dapat melanjutkan membangun rumah atas tanah tersebut karena apapun yang menjadi alasan Mr. Y, bukan suatu halangan secara hukum.