konsultasi sewa menyewa

salam,

ada beberapa hal yang ingin saya tanyakan tentang hukum sewa menyewa.

saya menyewa rumah selama 2 tahun, saat ini sudah memasuki 1 bulan terakhir masa sewa. yang menjadi permasalahan disini adalah terjadi beberapa kerusakan pada rumah yang saya sewa, diantaranya plafon yang runtuh akibat kayu dimakan rayap. kami sebagai pihak penyewa sudah memperbaiki sebisa kami. yang ingin saya tanyakan adalah apakah kerusakan tersbut merupakan tanggung jawab penyewa?

pada perjanjian sewa tertera bahwa kerusakan akibat kelalaian penyewa merupakan tanggung jawab penyewa,dan kerusakan yang diakibatkan force majeure tidak ditanggung pihak penyewa. apakah hal tersebut dapat dikatakan kelalaian penyewa? atau termasuk force majeure? atau termasuk faktor alam?

hal lain yang ingin saya tanyakan adalah apakah KUHPerd tetap berlaku disamping perjanjian sewa?

atas perhatiannya saya ucapkan terima kasih banyak.

Shady

JAWAB :

Pasal 1583 KUHPerdata menyatakan bahwa "Pembetulan-pembetulan kecil sehari-hari, dipikul oleh penyewa. Jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, maka dianggap demikianlah pembetulan pada lemari toko, daun jendela, kunci dalam, kaca jendela, baik di dalam maupun di luar rumah, dan segala sesuatu yang dianggap termasuk itu, menurut kebiasaan setempat. Meskipun demikian, pembetulan-pembetulan itu harus dipikul oleh pihak yang menyewakan bila pembetulan itu terpaksa dilakukan karena kerusakan barang yang disewa atau karena keadaan yang memaksa".

Sementara pasal 1555 KUHPerdata menyatakan "Jika dalam masa sewa pada barang yang disewakan itu terpaksa diadakan pembetulan-pembetulan yang tidak dapat ditunda sampai berakhirnya masa sewa, maka penyewa harus menerimanya, betapa pun beratnya kesusahan yang disebabkannya, dan meskipun selama dilakukannya pembetulan-pembetulan itu ia terpaksa kehilangan sebagian dari barang yang disewakan. Tetapi, jika pembetulan-pembetulan itu berlangsung lebih lama dari empat puluh hari, maka harga sewa harus dikurangi menurut banyaknya waktu yang tersita dan bagian barang sewa yang tidak dapat dipakai oleh si penyewa. Jika pembetulan-pembetulan sedemikian rupa sifatnya, sehingga barang sewa yang perlu ditempati oleh si penyewa dan keluarganya tak dapat didiami, maka penyewa dapat memutuskan sewanya".

Dari 2 pasal KUHPerdata diatas maka secara hukum jika terdapat kerusakan-kerusakan yang sifatnya perawatan sehari-hari atau yang bersifat urgent maka anda sebagai penyewa wajib melakukan perbaikan-perbaikan. Dalam hukum hal ini disebut dengan menjaga itikad baik si penyewa. Namun jika perbaikan kerusakan tersebut lebih dari 40 hari maka perbaikan tersebut merupakan kewajiban si pemilik rumah atau jika si pemilik rumah tidak mau melakukan perbaikan tersebut maka anda secara hukum diberi hak untuk meminta pemotongan harga sewa atau memutuskan sewa dengan mengembalikan sisa uang sewa yang telah disetorkan.

Kerusakan plafon karena dimakan rayap tentunya bukan termasuk kelalaian si penyewa karena secara hukum penyewa hanyalah orang yang menikmati barang yang disewakan secara tentram.(pasal 1550 KUHPerdata), jadi secara hukum ada batas-batasnya dimana yang menjadi tanggung jawab penuh seorang penyewa dan si pemilik rumah (lihat pasal2 diatas yang telah saya utarakan).

Termasuk force majeure kah plafon yang di makan rayap ? dalam Konteks hukum, force majeure dapat diartikan sebagai clausula yang memberikan dasar pemaaf pada salah satu pihak dalam suatu perjanjian, untuk menanggung sesuatu hal yang tidak dapat diperkirakan sebelumnya, yang mengakibatkan pihak tersebut tidak dapat menunaikan kewajibannya berdasarkan kontrak yang telah diperjanjikan. Hal yang tidak dapat diperkirakan tersebut tentu lah juga menciptakan situasi di mana tidak dapat diambil langkah apa pun untuk mengeliminir atau menghindarinya. Jadi kalau berdasarkan pengertian force majeure, maka plafon yang di makan rayap bukanlah termasuk force majeure karena sudah dapat dipastikan atau minimal diprediksi kejadian tersebut khan, ya minimal oleh si pemilik rumah lha jika anda tidak memprediksi adanya rayap.

Termasuk faktor alam ? ya tentu karena rayap khan bagian dari alam .....

Meskipun perjanjian tersebut bersifat mengatur khusus antara anda selaku penyewa dgn si pemilik rumah tetapi perjanjian sewa tersebut tidak berarti dapat begitu saja menyampingkan ketentuan-ketentuan umum yang telah diatur oleh KUHPerdata.