Jual beli rumah tanpa balik nama

Dear Pak Wahyu Kuncoro,

Mohon konsultasinya, saya mau beli rumah second yang hendak dibeli terletak di Petojo, Jakarta Pusat. 

Saat melakukan PPJB dengan penjual tahun 2013 pajak jual beli ditanggung 100% oleh pembeli,  sekitar 6 bulan kemudian selesai direnovasi oleh penjual tahun 2014, karena NJOP naik sangat tinggi didaerah gambir(Petojo) maka dana untuk membayar pajak jual beli tidak cukup.

Bisakan / valid-kah membuat AJB tanpa balik nama dan tidak membayar pajak jual beli dahulu. Setelah dana cukup barulah dilakukan balik nama dan membayar pajak jual belinya ?

Am

JAWAB : 

Terima kasih telah menghubungi saya ....

Pada prinsipnya dalam jual beli properti berlaku 2 (dua) ketentuan hukum perdata yang mengaturnya yakni, hukum jual beli dan hukum peralihan hak kepemilikan.

Pasal 1457 KUHPerdata menyatakan, "Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan". Selanjutnya, Pasal 1458 KUHPerdata menegaskan, "Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar".

Jika dalam transaksi jual beli properti, penjual dan pembeli membatasi hanya sampai pada AJB (Akta Jual Beli) saja maka secara hukum jual beli tersebut dianggap tidak sempurna, mengingat dalam pasal KUHPerdata berikutnya, Pasal 1459 KUHPerdata menegaskan, "Hak milik atas barang yang dijual tidak pindah kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan menurut Pasal 612, 613 dan 616". Pasal 613 KUHPerdata pada pokoknya mensyaratkan, "Penyerahan piutang-piutang atas nama dan barang-barang lain yang tidak bertubuh, dilakukan dengan jalan membuat akta otentik atau di bawah tangan yang melimpahkan hak-hak atas barang-barang itu kepada orang lain".

Berdasarkan ketentuan hukum sebagaimana dimaksud pasal-pasal KUHPerdata diatas, bila pada akhirnya dalam transaksi jual beli tersebut hanya dibuatkan AJB - nya saja TANPA diikuti dengan peralihan hak kepemilikan (balik nama) tentunya pembeli akan menjadi pihak yang paling dirugikan mengingat Tidak ada gunanya kita memegang fisik suatu properti namun tidak tercantum sebagai pemiliknya. Potensi kerugian hukum yang lain adalah jika pembeli telah membayar lunas harga jual belinya, namun menunda proses balik nama kepemilikan, maka JIKA suatu saat penjual meninggal atau hilang (tidak diketahui keberadaannya), maka pelaksanaan balik nama kepemilikannya akan terhambat, sebab penjual telah meninggal dan tanah tersebut menjadi obyek warisan, sehingga untuk proses baliknamanya diperlukan tandatangan seluruh ahli waris dan perlu melalui proses turun waris/balik nama ke atas nama pewaris. Repot kan ???