SETELAH 43 TAHUN MENGHUNI RUMAH DI GUGAT

Ibu Saya membeli rumah pada tahun 1967 secara mencicil kepada Kakaknya (Bude) dan menurut pengakuan Ayah saya sudah di lunasi, yang melunasi adalah Ayah saya (tidak ada bukti kwitansi pembayaran). Kata Ayah saya, Bude hanya berkata, nggak usah pake kwitansi kita kan saudara.

Rumah tersebut sudah ditinggalinya 43 tahun lamanya, dan sudah memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (hingga 2016). Tahun 1980 ayah & ibu saya bercerai. Pada bulan Nopember 2009 Ibu saya meninggal dunia. selang 1 bln setelah kematian ibu saya, ahli waris dari Bude menggugat atas rumah tersebut. Selama kurun waktu 43 tahun ahli waris Bude tidak pernah mempermasalahkan rumah tersebut. Tapi setelah ibu saya meninggal ia baru mempersoalkan rumah tersebut.

Perlu diketahui, Kakak Ibu saya (Bude) telah meninggal dunia pada tahun 1982 dan suaminya (Pakde) meninggal tahun 2002. Kata ahli waris Bude ia memiliki akta jual beli atas rumah tersebut (tapi ia tidak menunjukkan surat akta jual belinya tersebut). Sedangkan saya memegang sertifikat Hak Guna Bagunan atas nama Ibu saya.

Pihak ahli waris Bude, meminta seluruhnya atas rumah tersebut tanpa terkecuali, bila kita tidak menyerahkan rumah tersebut ia akan menggugat ke pengadilan.

Padahal para ahli waris yang menggugat tersebut umurnya tidak berbeda jauh dengan umur saya. Saya kini berusia 43 tahun. Pada saat transaksi pembelian rumah tersebut, usia mereka masih bayi, dan tentunya ia tidak tahu menahu tentang transaksi pembelian rumah tersebut yang dilakukan oleh orang tua mereka dengan orang tua saya.

PERTANYAANNYA :

1. Apakah gugatan mereka bisa dibenarkan.? Karena saat kejadian mereka masih bayi (dibawah umur..?) Sedangkan saksi yang masih hidup sekarang tinggal ayah saya.

2. Sertifikat terbit atas nama Ibu saya, tapi kok masih ada akta jual belinya....? Sementara dasar untuk menerbitkan sertifikat adalah akta jual beli.?

3. Kenapa Ahli waris kakak ibu menggugatnya setelah 43 tahun lamanya ..? Menurut Undang2 Pertanahan Negara yang kami ketahui, disebutkan bahwa, pemerintah dapat menerima permohonan penerbitan sertifikat SHM/HGB oleh orang yang telah mengelola/ menduduki tanah yg dimaksud selama 30 tahun tanpa adanya keberatan atau tuntutan dari pihak lain ataupun pihak yang sebelumnya dikenal sebagai pemilik dari tanah tersebut.

4. Melihat dari kasus tersebut kuat mana...?

5. Apakah AJB bisa mengalahkan sertifikat...?

6. Saya harus bersikap bagaimana menghadapi gugatan dari ahli waris bude saya.?

Terimkasih atas jawabannya

BM

JAWAB :

Terima kasih telah menghubungi saya ...

1) Pasal 1967 KUHPerdata menyatakan sebagai berikut :

"Semua tuntuan hukum, baik yang bersifat kebendaan maupun yang bersifat perorangan, hapus karena lewat waktu dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun, sedangkan orang yang menunjuk adanya lewat waktu itu, tidak usah menunjukkan suatu alas hak, dan terhadapnya tak dapat diajukan suatu tangkisan yang didasarkan pada itikad buruk"

Terkait dengan ketentuan Pasal di atas, dikaitkan dengan permasalahan jual beli dan rumah telah ditempati selama 43 Tahun oleh pembeli dan para ahli warisnya, ditambah lagi telah terbit sertifikat kepemilikan atas nama pembeli, maka jelas gugatan yang dilakukan para ahli waris penjual tersebut sudah daluarsa (lewat waktu) secara hukum. Artinya gugatan para ahli waris penjual tersebut sesungguhnya tidak dapat dibenarkan.

2) Secara umum dalam prosedur pembuatan akta jual beli, Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama). Kepada masing-masing penjual dan pembeli mendapat salinan dari akta jual beli dimaksud. Jadi, anda tidak perlu merasa aneh/ janggal bila ahli waris penjual masih menyimpan dan menunjukkan adanya akta jual beli tersebut karena itu merupakan salinan akta.

3) Kenapa ahli waris penjual menggugatnya ? mungkin ada baiknya anda pertanyakan langsung kepada si ahli waris. Asumsi saya, mungkin para ahli waris mendapat informasi yang salah tentang transaksi jual beli yang dilakukan almarhum.

4) Kuat lemahnya suatu perkara dilihat dari pembuktian yang dimiliki para pihak yang bersengketa. Sebagai Advokat, saya tidak bisa memprediksi kuat lemahnya perkara jika hanya didasarkan pada kronologis semata.

5) Berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

Dalam ketentuan Pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah ditegaskan :

(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

6)Berdasarkan uraian jawaban saya di atas serta mengingat agar jangan sampai terputus tali silahturahmi antar keluarga, sebaiknya anda pertanyakan kembali maksud dan tujuan para ahli waris penjual. Berikan penjelasan berdasarkan bukti-bukti dan keterangan saksi (ayah anda) yang Anda miliki.

Bilamana dari penjelasan yang diberikan, mereka tetap bersikukuh mengajukan gugatan, tidak ada alternatif lain selain melayani gugatan dimaksud.