Sabtu, 31 Januari 2009

Surat Kuasa Jual Mutlak


Yth. Pengasuh Advokatku

Saya sudah membaca berulang kali kasus Surat Kuasa Mutlak di rubrik online lainnya. Namun saya mohon Pengasuh dapat memerinci kembali mengenai kasus SKM yang akan saya uraikan di bawah ini. A berhutang terhadap B. Dibuat perjanjian pernyataan hutang, dengan menyebutkan sertifikat Hak Milik A sebagai jaminan. Batas waktu pembayaran hutang 3 bulan. Ternyata sampai batas akhir tgl yang disepakati, A tidak dapat melunasi hutang.

Atas tekanan dan intimidasi B dan niat baik bertanggung jawab atas penyelesaian utang, A bersedia menandatangani Surat Kuasa Jual Mutlak yang dibuat oleh Notaris. Penandatanganan dilakukan di rumah A, dan tidak dihadapan Notaris maupun saksi-saksi. Secara lisan B berjanji akan melibatkan A sebagai pemberi kuasa dalam setiap proses transaksi jual beli rumah.

Ancaman dan intimidasi yang dilakukan B, dilaporkan A ke polisi. Namun kemudian A mendapatkan surat lewat pos dari orang yang mengaku telah membeli rumah A. Pembeli baru tsb menyuruh A mengosongkan rumah . Berarti tanpa sepengetahuan A, si B telah menjual rumah A.

Dari awal, A tidak menduga bahwa Surat Kuasa Menjual Mutlak tersebut memberikan wewenang besar kepada penerima kuasa (B) hingga dapat membuat AJB dan memproses Balik Nama di kantor pertanahan. A merasa sangat dirugikan karena B menjual tanah dan bangunan, jauh di bawah harga pasar.Untuk mencari keadilan, A berusaha menghubungi Notaris pembuat Surat Kuasa Jual Mutlak dan PPAT yang membuat AJB.

Notaris itu mengatakan bahwa, apa pun isi di dalam minuta Surat Kuasa Jual, apabila sudah ditandatangani para pihak, berarti telah dimengerti dan disepakati oleh pemberi kuasa maupun penerima kuasa. Dan PPAT menjelaskan, apabila ada pihak yang memberikan surat kuasa untuk proses AJB, dia hanya klarifikasi by phone kepada Notaris pembuat SKM, untuk memastikan keabsahannya. Klarifikasi tentang surat kuasa pun dilakukan kepada kantor pertanahan, memastikan surat kuasa jual tersebut dapat diproses. Kantor Pertanahan menyatakan tidak ada masalah pada surat kuasa jual mutlak tsb. Berarti PPAT dan kantor pertanahan tersebut tidak mengindahkan bahwa SKM telah dilarang dalam Instruksi Mendagri no. 14/1982 jo Jurisprudensi Mahkamah Agung tgl 14 April 1988 no. 2585.Dalam PP No. 24 Tahun 1997 tanggal 8 Juli 1997 ayat (1) huruf d, secara jelas PPAT harus menolak untuk membuat akta, jika salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.

Pertanyaan saya :

1. Apakah tindakan notaris yang membuat surat kuasa jual mutlak dapat dituntut ke pengadilan atas pembuatan SKM ?
2. Bagaimana AJB dan Balik Nama Sertifikat oleh PPAT dan Kantor Pertanahan dapat diproses tanpa mengindahkan PP no. 24 Tahun 1997 dan Instruksi Mendagri No. 14 /1982 ?
3. Apakah pembatalan Balik Nama dan AJB hanya dapat dilakukan oleh Pengadilan ? Apakah A dapat mengajukan keberatan kepada Kantor Pertanahan ?
4. Jika A ingin mengajukan gugatan atas permasalahan ini ke pengadilan mana, PTUN atau Pengadilan Negeri ?

Pengasuh yang terhormat, besar harapan kami untuk mendapatkan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan kami di atas. Kasus ini sangat menekan A, karena berbagai cara mediasi dengan B telah ditempuh, tidak berhasil. Bahkan si B berusaha memeras kami untuk mengembalikan hutang menjadi 200%, bila menginginkan sertifikat kami dikembalikan.

Atas perhatian yang diberikan, kami ucapkan terima kasih.
Nik

JAWAB :

1) fungsi dan tanggung jawab PPAT adalah sebagai pejabat pelaksana pendaftaran tanah. Sebagai pejabat pelaksana tentunya Akta PPAT wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan, dengan antara lain mencocokkan data yang terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.
Dalam Pasal 39 huruf d PP No 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah dikatakan bahwa PPAT menolak untuk membuat akta, jika salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatusurat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak atau tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan (Pasal 39 huruf g PP No. 24 Tahun 1997).Atas pelanggarnya, Pasal 62 PP No. 24 Tahun 1997 menegaskan bahwa PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut.Mengenai perbuatan notaris yang membuat akta kuasa menjual mutlak, sesungguhnya perbuatan Notaris tersebut dapat dikategorikan perbuatan yang melanggar jabatannya mengingat dalam menjalankan jabatannya, Notaris berkewajiban bertindak jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum (Pasal 16 ayat (1) huruf a UU No. 30 Tahun 2004 jabatan Notaris). Dengan diterbitkan akta kuasa menjual mutlak tentunya si Notaris ybs telah bertindak tidak menjaga kepentingan pihak yang terkait. Jika atas perbuatannya menerbitkan akta yang seharusnya tidak diterbitkan atau jika dikemudian hari, akta yang dibuat notaris tersebut ternyata menjadi batal demi hukum maka bagi pihak yang menderita kerugian dapat menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan Bunga kepada Notaris tsb (pasal 84 UU No. 30 Tahun 2004).
Selain dapat dituntut biaya, ganti rugi dan sebagainya, Pasal 85 UU No. 30 Tahun 2004 juga menegaskan bahwa Pelanggaran ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 16 ayat (1) huruf a dapat dikenai sanksi berupa teguran lisan,teguran tertulis, pemberhentian sementara, pemberhentian dengan hormat atau pemberhentian dengan tidak hormat.
2) Untuk menjawab pertanyaan ini agak sulit diuraikan karena secara teoritis seharusnya tidak mungkin tapi kalau bicara dilapangan tentunya teori akan berbeda dan bertentangan dengan fenomena "Oknum". Untuk itu ada baiknya anda melakukan konfirmasi terlebih dalu di kantor pertanahan khususnya seksi pendaftaran tanah tentang masalah anda tersebut.
3) Karena anda sedang berpolemik hukum dan juga karena suatu akta hanya dapat dibatalkan melalui akta pembatalan atau karena penetapan pengadilan maka anda harus mengajukan pembatalan balik nama dan AJB tersebut kepada Pengadilan sehingga permasalahan anda menjadi jelas secara hukum dan para pelaku yang menimbulkan kerugian dapat dituntut untuk menggantikan kerugian yang ada.
4) Dalam sengketa sertifikat tanah seperti yang diutarakan oleh anda tersebut, penggugat haruslah mencermati apakah yang dituju adalah pembatalan sertifikat tanah yang telah dibalik namakan dari semula atas nama si A kemudian berubah menjadi atas nama B atau memutuskan sengketa kepemilikan karena didasarkan surat kuasa mutlak menjual tersebut. Dalam hal ini maka harus ditentukan terlebih dahulu tujuan dari Anda sendiri. Kalau tujuannya adalah pembatalan sertifikat maka jelas masuk kewenangan Pengadilan Tata Usaha Negara (Pasal 53 ayat (2) Undang-Undang No. 9 Tahun 2004) sedangkan kalau konfliknya adalah masalah kepemilikan tanah maka gugatan harus diajukan ke Pengadilan Negeri.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar

Berikan tanggapan/ komentar sesuai dengan postingan. Bukan pertanyaan atau yang bersifat konsultasi. Jika Ingin berkonsultasi, baca ketentuan yang ditetapkan