Selasa, 06 Januari 2009

Pembatalan sepihak dalam jual beli


Dear Pak WAHYU,

Saya mau minta informasi seputar sanksi jika penjual membatalkan secara sepihak :

1. Sanksinya apa ? apakah betul sanksinya pengembalian tanda jadi sebesar 2 kali lipatnya .

2. apakah ada peraturan / undang-undang yang mengatur sanksi tersebut .

3. jika pembatalan ada unsur kesengajaan untuk menguntungkan pihak penjual masuk kategori PIDANA ( ada pembeli lain yang harganya lebih tinggi dari harga yang sudah disepakati ) atau karena suatu hal harus dibatalkan masuk kategori PERDATA ?

4. menurut pengalaman Bp. WAHYU lebih baik diselesaikan lewat jalur HUKUM ( POLISI / PENGADILAN ) atau secara kekeluargaan, untuk pertimbangan biaya yang timbul untuk proses di kepolisian / pengacara.

Awal mula perkara sebagai berikut :

Saya mengontrak rumah type 21 sampai akhir Juni 2009 , Awal bulan Juli 2008 pemilik rumah menawarkan kepada saya untuk membelinya dengan harga Rp. 35.000.000,- ( tanpa tawar menawar). Kita sepakat dengan membuat perjanjian diatas meterai Tgl. 11 Juli 2008 dengan tanda jadi Rp. 5.000.000,-pelunasan/kekurangan pembayaran dikasih tempo sampai akhir desember 2008.

Kemudian pada Tgl. 02 September 2008 saya bayar lagi untuk pelunasan sisa angsuran kredit di BTN sebesar Rp. 5.767.940( untuk mengambil sertifikat ) dan pada Tgl. 10 September 2008 yang punya rumah minta tambah lagi Rp. 1.500.000,- sehingga total tanda jadi menjadi :

Tgl. 11 Juli 2008 : Rp. 5.000.000,-
Tgl. 02 September 2008 : Rp. 5.767.940,-
Tgl. 10 September 2008 : Rp. 5.000.000,-

TOTAL TANDA JADI : Rp. 12.267.940,-

Harga jual Rumah : Rp. 35.000.000,-
Kekurangan pembayaran : Rp. 22.732.060,-
dikurangi sisa kontrak : Rp. 331.034,-
kekurangan yg hrs dibayar : Rp. 22.401.026,-

untuk kekurangannya saya mengajukan kredit di BTN , pas mau akat kredit pada Tgl. 22 Desember 2008 baru muncul permasalahan istri dari pihak penjual tidak mau tanda tangan balik nama dengan alasan tidak setuju rumah dijual (padahal sudah berjalan 6 bulan kesepakatan jual beli dan waktu itu ada NOTARIS yang menjadi saksi kalo istrinya tidak mau tanda tangan dan sudah dijelaskan sama NOTARIS kalo batal ada aturan mainnya / sanksi tapi mereka tidak menggubrisnya) keliatan ada masalah intern mereka berdua (pembagian hasil penjualan).

Dari pihak suami dia merasa rumah yg dijual bukan harta gono gini (di beli sebelum menikah) jadi hasil pembagian suami porsi lebih banyak tapi kemauan sang istri dia yang mengatur pembagiannya, gara-gara masalah itu jadi gagal akad kredit sampai sekarang belum ada kepastian (padahal jelas-jelas di perjanjian tertulis suami akan bertanggung jawab jika timbul sengketa atau masalah dikemudian hari atas penjualan rumah tersebut).

Pihak penjual sekarang minta tambahan uang sebesar 5.000.000,- dengan dalih untuk dana konpensasi biar istrinya mau tanda tangan apa nggak lucu mereka yg punya masalah kok di bebankan ke saya, mereka juga tidak takut diproses lewat jalur hukum karena yg batalkan istrinya bukan dia. Selang 4 hari berubah lagi minta tambah 3 juta tidak jadi 5 juta kalo tidak setuju mereka mengancam akan dijual kepihak lain dengan harga lebih tinggi (karena mereka menganggap perjanjian hangus karena lewat akhir desember 2008 padahal gara-gara mereka membatalkan sepihak jadi kelewat batas dari perjanjian) atau jika batal di cuma mau bayar 18 juta dari total sanksi pembatalan sepihak yaitu Rp. 24.535.880,- dengan dalih kemampuan mereka cuma segitu padahal dia punya aset :

1. Sebidang tanah (tegalan/kebun ).
2. Rumah yang sekarang mau saya beli.
3. Sebidang tanah hasil pembagian warisan tahun 2008.

Sebaiknya langkah apa yang harus saya tempuh Pak WAHYU ?

Terimakasih

JAWAB :

1) Pasal 1464 KUHPerdata menyatakan bahwa jika pembelian dilakukan dengan uang panjar, maka salah satu pihak tidak dapat membatalkan pembelian tersebut dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjar.

Jadi terkait dengan pasal tersebut, karena pembelian tersebut telah diberikan uang muka maka penjual tidak dapat mengklaim atas pembatalan perjanjian jual beli, dengan dalih apapun. Adapun sanksi bagi penjual yang membatalkan secara sepihak, pembeli dapat menuntut pengembalian uang muka pembelian, pengantian biaya, kerugian dan bunga serta biaya yang timbul atas transaksi jual beli tersebut (Pasal 1501 KUHPerdata).

Mengenai pengembalian uang muka (tanda jandi), secara khusus tidak diatur tentang kewajiban penjual untuk mengembalikan 2 X lipat, namun hukum mensyaratkan apa yang telah ditentukan dalam Pasal 1501 KUHPerdata (maaf, isinya terlalu banyak untuk dikutip :-D)

2) Peraturan secara khusus tidak ada karena transaksi jual beli secara umum telah diatur dalam KUHPerdata, yang tidak menutup kemungkinan jika ada indikasi pidana maka ketentuan pidananya tunduk pada ketentuan KUHPidana

3) Pembatalan perjanjian termasuk dalam lingkup Perdata, mengenai alibi seperti yang anda kemukakan, menurut saya, belum dapat dikatakan sebagai kategori PIDANA karena unsur menguntungkan bagi penjual secara hukum sah-sah saja diterapkan penjual. Jadi, jika anda bersikukuh pembatalan dengan unsur kesengajaan menguntungkan penjual, anda harus melengkapinya dengan unsur-unsur yang lain seperti adanya penipuan atau pemerasan. Saya tertarik dengan "penjual minta uang 5 jt yg kemudian turun menjadi 3 jt", bagi saya hal tersebut dia telah melakukan pemerasan dan segala bentuk transaksi jual beli yang dilakukannya dapat digolongkan sebagai penipuan karena pada kenyataannya si Penjual ternyata tidak dapat menyelesaikan permasalahan internal dengan istrinya.

4) Menurut saya, sebaiknya diselesaikan secara kekeluargaan karena hal itu adalah cara penyelesaian yang paling praktis dan mudah. Jika secara kekeluargaan ternyata tidak dapat diselesaikan, tentunya anda sebagai pembeli yang dirugikan memiliki opsi untuk penyelesaian masalah tersebut melalui jalur hukum

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar

Berikan tanggapan/ komentar sesuai dengan postingan. Bukan pertanyaan atau yang bersifat konsultasi. Jika Ingin berkonsultasi, baca ketentuan yang ditetapkan