Pembatalan Jual Beli Rumah dengan Developer

Dengan hormat,

Pertama-tama izinkan saya mengucapkan banyak terima kasih atas perhatiannya untuk berkenan membaca surat elektronik ini.

Singkat kata, saya pernah berminat membeli sebidang tanah dan rumah di kawasan yang dibangun developer di daerah Cikarang, dengan perjanjian bahwa rumah tersebut akan diserahkan dalam waktu 9 bulan. Saya kemudian melakukan pembayaran secara lunas, karena Alhamdulillah waktu itu memang saya sudah menyiapkan dananya. Sayapun melakukan perjanjian PPJB.

Yang terjadi kemudian adalah serah terima atas rumah terlambat lebih dari 8 bulan, dengan kualitas bangunan yang sangat buruk (di bawah spesifikasi yang dijanjikan dan sangat rendah kerapihan pengerjaannya). Walaupun telah saya sampaikan aduan dan keluhan, namun sepertinya tidak ada itikad baik dari developer untuk menyelesaikan rumah tersebut dengan sebaik-baiknya.

Saya kini telah habis kesabaran, dan menuntut pembatalan transaksi dan pengembalian uang saya secara utuh (100%). Developer berkilah, bahwa pengembalian uang saya tidak dapat dilakukan seutuhnya karena berbagai macam pajak yang telah mereka setorkan menjelang Akta Jual Beli (AJB).

Pertanyaan saya, apakah secara hukum saya dapat memperoleh kembali uang saya secara utuh? Apakah ada PPN atau PPh yang tetap berlaku meskipun saya menolak menandatangani Akta Jual Beli karena wanprestasi dari developer tersebut?

Apakah ada cara yang sah secara hukum agar saya dapat menuntut pengembalian uang saya sepenuhnya?

Saya mohon saran dan arahan, agar saya tidak menjadi pihak yang dirugikan oleh developer tersebut seperti beberapa customer lain yang telah saya dengar ceritanya.

Terima kasih, salam hormat.

 Ni

JAWAB :

Terima kasih telah menghubungi saya ... 

Ada beberapa kewajiban Penjual secara hukum yakni menanggung rasa aman tentram pembeli dan menanggung segala cacat atas barang yang dijualnya. Hal ini sebagaimana dimaksud dan diatur Pasal 1491 KUHPerdata yang menegaskan, penanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli, adalah untuk menjamin dua hal, yaitu:

1)       penguasaan barang yang dijual itu secara aman dan tenteram;

2)    tiadanya cacat yang tersembunyi pada barang tersebut, atau yang sedemikian rupa sehingga menimbulkan alasan untuk pembatalan pembelian.

Bahwa ternyata, menurut Anda, kualitas bangunan yang dibangun oleh developer tidak sesuai dengan perjanjian maka hal itu sudah cukup alasan bagi Anda untuk mengajukan pembatalan. Selain itu, dengan asumsi bahwasanya Anda dengan pihak developer baru terikat dengan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), kiranya dapat disampaikan Pasal 1266 KUHPerdata menyatakan, syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam persetujuan. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu japngka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dan satu bulan.

Artinya, berdasarkan ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata di atas, Anda sebagai Pembeli, berhak untuk mengajukan pembatalan PPJB namun tuntutan pembatalan tersebut harus diajukan dalam bentuk gugatan/ permohonan kepada Pengadilan Negeri yang wilayah hukumnya mencakup domisili hukum developer atau sesuai domisili yang ditentukan dalam PPJB.

Kelak dengan penetapan pembatalan PPJB oleh Pengadilan, besar kemungkinan segala uang pembelian berikut pajak yang telah Anda dikeluarkan dapat dikembalikan kepada Anda.