Sertifkat HGB-nya gak ada, pak ?

Dear Pak Wahyu,

Saya ingin konsultasi sedikit mengenai Sertifikat HGB, kami berencana membeli sebidang kavling dari pembeli pertama tetapi dikatakan bahwa kami tidak akan menerima Sertifikat HGB yang Asli, Sertifikat HGB asli tersebut masih atas nama developer dan akan tetap disimpan di developer sampai kami berencana untuk membangun, maka kami wajib mengurusnya menjadi atas nama kami / SHM.

yang saya mau tanyakan :

apakah memang developer tidak memiliki kewajiban untuk memecah sertifikat tersebut atas nama kami ? apakah kami selaku pembeli tidak mendapat Sertifikat HGB dikatakan aman ?

yang kedua : di dalam PPJB disebutkan bahwa dalam waktu 1 tahun dari tanggal penandatanganan tersebut kavling harus dibangun, tetapi di tangan pembeli pertama selama kurang lebih 7 tahun, tidak dibangun, yang mau saya tanyakan, apakah pasal di PPJB ini nantinya akan menyulitkan kami sebagai pembeli kedua ? karena kami memang berencana untuk tidak membangun dalam waktu dekat.

yang ketiga : PBB asli yang akan diserahkan oleh Pembeli pertama hanya satu tahun , yang ada hanya bukti setoran melalui transfer BCA selama 5 tahun terakhir, apakah hal ini boleh ? (tidak memiliki PBB asli 5 tahun terakhir)

trima kasih atas konsultasinya

yuli

Jawab :

Terima kasih telah menghubungi saya ...

Pasal 24 huruf a UU No. 24 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman menegaskan bahwasanya dalam membangun lingkungan siap bangun selain memenuhi ketentuan pada Pasal 7, badan usaha dibidang pembangunan perumahan wajib melakukan pematangan tanah, penataan penggunaan tanah, penataan penguasaan tanah, dan penataan pemilikan tanah dalam rangka penyediaan kaveling tanah matang; Artinya, mendasar pada ketentuan tersebut maka Setelah diterbitkannya HGB induk, maka pengembang wajib melakukan pemecahan HGB Induk menjadi HGB per kavling yang nantinya akan diatasnamakan kepada masing-masing pembeli di setiap kavling. Jadi, memang pada lazimnya Anda akan menerima sertifikat HGB dari pengembang. Bahwa kemudian sertifikat HGB tersebut hendak ditingkatkan menjadi hak milik, tentunya itu merupakan kewajiban si konsumen namun demikian adakalanya proses peningkatan status kepemilikan tersebut dibantu oleh developer/ pengembang (tergantung pada kebijakan perusahaan pengembang).

Terkait dengan kondisi Anda selaku pembeli kedua, mungkin ada baiknya Anda mencari informasi terlebih dahulu terhadap status kavling yang akan Anda beli tersebut, sehingga dengan demikian Anda akan terhindar dari hal-hal yang merugikan.

Terkait dengan perjanjian (PPJB), karena Anda bukan pihak yang menandatangani, sekali lagi, Anda pertanyakan terlebih dahulu kepada developer. Terkait dengan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dapat dijelaskan PBB adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang nomor 12 Tahun 1994. PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subyek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak. Siapa saja yang menjadi Subyek Pajak PBB ? orang pribadi atau badan yang secara nyata:

- mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau;

- memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;

- memiliki bangunan, dan atau;

- menguasai bangunan, dan atau;

- memperoleh manfaat atas bangunan.

Jadi, berdasarkan keterangan di atas dan dikaitkan dengan uraian masalah, asumsi saya, si penjual belum dikatakan sebagai orang yang memiliki hak atas kavling tersebut mengingat status jual belinya belum sempurna (baru ada PPJB, belum memiliki HGB). Oleh karena belum dapat dikatakan sebagai subjek yang memiliki hak atas tanah dan bangunan, tentunya PBB atas tanah dimaksud, kemungkinan, belum keluar atau data tanah dimaksud masih dalam daftar yang lama