Melanjutkan proses balik nama tanpa kehadiran Penjual

Salam Kenal

saya mau bertanya, ayah saya ada membeli sebidang tanah dengan sertipikat atas nama penjual (NP) pada tahun 1990, dan pada proses pembelian umur saya baru 1 tahun. Sampai sekarang sertipikat tersebut masih atas nama NP belum ada akta jual beli dan belum balik nama atas nama orang tua saya.

Yang ingin saya tanyakan, apakah bisa sertipikat tersebut di balik namakan atas nama saya atau ibu saya karena ayah saya telah meninggal dunia tahun 2004, dan penjual tersebut (NP) telah meninggal tahun 2000 tidak ada ahli warisnya (adik beradiknya ada diluar pulau yang saya tidak tahu dimana), saya bertanya kepada tetangga tentang NP dan tidak ada yang tau dimana keluarganya.

Setau saya untuk proses pembuatan akta jual beli diwajibkan hadir penjual (ahli waris) dan pembelinya, tapi dikarenakan penjual tidak memiliki ahli waris/ keluarganya tidak tau dimana itu bagaimana prosesnya ???

Terima kasih, dan saya sangat berharap ada jawaban dan solusinya dari Bapak.

regards,

Yi

JAWAB :

Terima kasih telah menghubungi saya ... 

Sebelum lebih lanjut membahas jawaban pertanyaan Anda, sebaiknya Anda selaku ahli waris dari pembeli terlebih dahulu mengurus penetapan sebagai Ahli waris yang berhak atas sertifikat hak milik atas nama penjual.

Setelah adanya penetapan sebagai Ahli waris, guna melanjutkan proses balik nama dan peralihan hak milik atas sertifikat hak milik NP tersebut, Anda dapat mengajukan pemohonan ketidakhadiran penjual dan permohonan penetapan peralihan hak milik serta pendaftaran tanah atas sertifikat hak milik kepada Pengadilan Negeri.

Dasar hukum permohonan ketidakhadiran diatur dalam Pasal 467 KUHPerdata yang menyatakan : 

"Bila orang meninggalkan tempat tinggalnya tanpa memberi kuasa untuk mewakili urusan-urusan dan kepentingan-kepentingannya atau mengatur pengelolaannya atas hal itu, dan bila telah lampau lima tahun sejak kepergiannya. atau lima tahun setelah diperoleh berita terakhir yang membuktikan bahwa ia masih hidup pada waktu itu, sedangkan dalam lima tahun itu tak pernah ada tanda-tanda tentang hidupnya atau matinya. maka tak peduli apakah pengaturan-pengaturan sementara telah diperintahkan atau belumi, orang yang dalam keadaan tak hadir itu, atas permohonan pihak-pihak yang berkepentingan dan dengan izin Pengadilan Negeri di tempat tinggal yang ditinggalkannya, boleh dipanggil untuk menghadap pengadilan itu dengan panggilan umum yang berlaku selama jangka waktu tiga bulan, atau lebih lama lagi sebagaimana diperintahkan oleh Pengadilan".

Bila atas panggilan itu tidak menghadap, baik orang yang dalam keadaan tidak hadir itu maupun orang lain untuknya, untuk memberi petunjuk bahwa ia masih hidup, maka harus diberikan izin untuk panggilan demikian yang kedua, dan setelah pemanggilan demikian yang ketiga harus diberikan.

Panggilan ini tiap-tiap kali harus dipasang dalam surat-surat kabar yang dengan tegas akan ditunjuk oleh Pengadilan Negeri pada waktu memberikan izin yang pertama. dan tiap-tiap kali juga harus ditempelkan pada pintu utama ruang sidang Pengadilan Negeri dan pada pintu masuk kantor keresidenan tempat tinggal terakhir orang yang tidak hadir itu.”

Berdasarkan ketentuan Pasal KUHPerdata diatas, maka guna mengatasi permasalahan balik nama dan peralihan hak milik atas sertifikat hak milik, Anda harus mengajukan permohonan ketidakhadiran si penjual kepada Pengadilan Negeri yang wilayah hukumnya mencakup domisili objek sertifikat hak milik tersebut. 

Dalam permohonan ketidakhadiran si penjual, Anda dapat juga meminta kepada Pengadilan untuk memerintahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan mencatatkan pendaftaran tanah atas nama Anda selaku Ahli waris dari si pembeli.

Adapun dasar hukum pendaftaran tanah berdasarkan penetapan pengadilan diatur dalam Pasal 55 ayat (1) dan Pasal 55 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan : 

(1) Panitera Pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala Kantor Pertanahan mengenai isi semua putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atau satuan rumah susun untuk dicatat pada buku tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada sertipikatnya dan daftar-daftar lainnya.

(2) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dilakukan juga atas permintaan pihak yang berkepentingan, berdasarkan salinan resmi putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Secara teknis, pendaftaran tanah atas perintah pengadilan juga diatur dalam Pasal 125 Putusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menjelaskan : 

(1) Pencatatan perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan Pengadilan atau penetapan Hakim/Ketua Pengadilan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam daftar buku tanah yang bersangkutan dan daftar umum lainnya dilakukan setelah diterimanya penetapan hakim/Ketua Pengadilan atau putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap dan salinan Berita Acara Eksekusi dari panitera Pengadilan Negeri yang bersangkutan.  

(2)   Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat pula dilakukan atas permohonan pihak yang berkepentingan dengan melampirkan: 

• salinan resmi penetapan atau putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan salinan Berita Acara Eksekusi; 
• sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan; 
• identitas pemohon.