Membatalkan Jual Beli Rumah karena Pembelinya rese'

Assalamu'alaykum wr.wb

Smoga Pak Wahyu dalam kesehatan. Saya Da di Jakarta.

Saya menjual rumah seharga Rp 123.000.000. Pembeli memberi DP Rp 50.000.000. Dan minta segera dibuatkan balik nama AJB. Sebelum dia memberikan DP saya sudah mengadakan kesepakatan bahwa saya minta tenggang waktu 1 bulan utk proses pencarian+pindah rumah. Saya katakan saya tidak mau terburu2 untuk menjual rumah. Dia setuju. Tapi, baru 2 hari kami mengadakan kesepakatan, dia memaksa untuk segera ke notaris, membuat balik nama AJB. Saya merasa seperti diteror. Saya sempat diancam dengan kata2 nanti kalau saya membatalkan, saya harus bayar 2x lipat dari DP. Kalau saya tidak mau menunda ke notaris dengan alasan apapun, dia akan datangkan notaris ke rumah saya dan saya disuruh tandatangan, dan dia akan segera melunasi sisa pembayaran Rp 73.000.000,-

Yang saya tanyakan:

1. Apabila saya sebagai penjual membatalkan secara sepihak (tidak jadi menjual) karena rasa tidak nyaman, tertekan, terpaksa oleh si pembeli, akankah terkena sanksi hukum? tidak ada perjanjian tertulis apapun selain bukti kwitansi penyerahan uang DP

2. Jika saya menurutinya, dia lunasi dan dia pegang AJB, bisa saja sewaktu2 dia mengusir saya, padahal saya sdh minta wkt 1 bulan. Bentuk perjanjian seperti apa yang harus saya buat? Jika masing2 pihak melanggar, apa sanksinya?

Terima kasih.

JAWAB :

Terima kasih telah menghubungi saya, 

1)  Pasal 1457 jo. Pasal 1458 KUHPerdata menegaskan bahwasanya Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Artinya, meskipun transaksi jual beli tersebut tidak tertuang secara tertulis namun oleh karena Anda sebagai penjual telah tercapai kesepakatan untuk melakukan transaksi jual beli, maka secara hukum, Anda dan pembeli telah terikat dalam suatu perbuatan hukum yang sah, kuat dan mengikat kedua belah pihak. 

Terkait dengan objek jual beli berbentuk property, hukum mensyaratkan adanya penyerahan objek tersebut secara nyata oleh atau atas nama pemilik dan untuk legalitasnya peralihan hak kepemilikan atas property tersebut harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). 

Berdasarkan uraian di atas, dikaitkan dengan pertanyaan No. 1, oleh karena objek jual beli adalah rumah, meskipun sudah ada transaksi jual beli, selama hak milik belum beralih dari Anda selaku penjual kepada pembeli, Anda dapat membatalkan transaksi tersebut secara sepihak. 

Namun demikian, meskipun Anda sebagai penjual masih memiliki hak untuk membatalkan transaksi jual beli, berdasarkan ketentuan Pasal 1266 jo. Pasal 1267 KUHPerdata, pembatalan tersebut harus dimintakan kepada Pengadilan. Tidak dapat dibatalkan secara serta merta secara sepihak. Apalagi, Anda sebagai penjual telah menerima pembayaran uang panjar jual beli rumah tersebut. 

Pasal 1464 KUHPerdata menyatakan, jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya. Artinya, transaksi jual beli tersebut telah mengikat secara Anda secara sempurna dan, sekali lagi,  Anda tidak dapat membatalkannya sepihak tanpa adanya putusan Pengadilan. 

2) Ketentuan Pasal 1481 KUHPerdata menegaskan, barang yang bersangkutan harus diserahkan dalam keadaan seperti pada waktu penjualan. Sejak saat penyerahan, segala hasil menjadi kepunyaan pembeli. Selanjutnya, dalam Pasal 1482 KUHPerdata, dikatakan bahwasanya, kewajiban menyerahkan suatu barang meliputi segala sesuatu yang menjadi perlengkapannya dan dimaksudkan bagi pemakaiannya yang tetap, beserta surat bukti milik jika ada. Dan terakhir, ketentuan Pasal 1483 KUHPerdata, menegaskan, penjual wajib menyerahkan barang yang dijual dalam keadaan utuh, sebagaimana dinyatakan dalam persetujuan. 

Artinya, jika pembeli telah memenuhi semua kewajibannya untuk membayar lunas transaksi jual beli maka sejak saat itu pula, dengan atau tanpa syarat, Anda sebagai penjual harus menyerahkan rumah yang menjadi objek jual beli tersebut kepada si pembeli. Bahwa kemudian terdapat kesepakatan untuk meminta tempo 1 (satu) bulan, tentunya hal tersebut sangat tergantung pada kebijakan si pembeli selaku pemilik rumah yang baru. Jadi dalam hal ini, Anda harus membicarakannya dengan pembeli secara bijak.