Developer membatalkan sepihak jual-beli rumah

Dengan Hormat,

Saya membeli rumah dari pihak developer sekitar bulan Oktober 2012 yang lalu. Pada awal perjanjian ketentuannya adalah pembayaran DP rumah dapat dicicil 6x. Saat ini kondisinya saya sudah melunasi pembayaran DP rumah tersebut dan telah ada beberapa bank yg telah menyetujui KPR yg saya ajukan. Pada awal bulan Juli 2013 kemarin pun rumah tersebut telah jadi. Namun ada beberapa kondisi yg saya anggap masih belum layak (spt kondisi rumah yang masih bocor disana sini kemudian pengerjaan rumah yg sangat tidak rapi).

Jadi saat itu saya pending proses KPR saya hingga comment2 saya untuk rumah tersebut diperbaiki oleh pihak developer (dari awal sebelum rumah jadi sy sudah menekankan pada pihak developer bahwa saya minta pengerjaan rumah tersebut rapi). Singkat cerita, beberapa kali saya harus bolak balik (sekitar 3 kali) review rumah tersebut, hingga pada akhirnya pihak developer melepon saya kembali dan mengatakan bahwa kondisi rumah sudah baik semuanya dan meminta saya untuk datang mereview kembali dan segera memulai proses KPR.

Tapi begitu saya meninjau kembali kondisi rumah, masih banyak yg belum diperbaiki dan malah bagian rumah yg bocor semakin bertambah banyak. Pada titik ini saya sudah sangat marah dan kecewa sekali dengan pihak developer (krn sudah berulang kali bolak balik tapi kondisi masih ttp sama bahkan bocor bertambah banyak) dan akhirnya saya sms orang developer sebagai berikut "Mohon untuk meminta saya review ketika rumah sudah benar-benar layak, bukan seperti sampah seperti sekarang." (pada saat itu saya meninjau rumah hari sabtu dan tidak ada pihak dari developer yang ada di tempat proyek).

Akhirnya karena kata2 "sampah" di sms tersebut pihak developer jadi sakit hati dan akhirnya pada awal agustus 2013 kemarin pihak developer minta ketemu untuk saya menandatangani pembatalan pembelian rumah dengan DP dikembalikan 100%. Saya sudah meminta maaf secara terbuka dgn pihak developer, tapi kalo bicara soal sakit hati sy jg sering sakit hati karena kelakuan pihak developer.

Saya menolak pembatalan secara sepihak tersebut dikarenakan saya akan lebih banyak rugi jika menyetujui pembatalan tsb (saya sdh membayar design interior untuk rmh tsb dan juga rmh tsb dibangun dengan hasil design yg saya inginkan, bukan hasil design default dari developer). Selain itu pihak developer bisa dgn mudah menjual hasil rmh design saya tsb ke orang lain dgn harga lbh tinggi, sementara sy cuma dpt DP 100%. Selain itu saya jg merasa developer tidak profesional dikarenakan pembatalan karena sakit hati tsb (kalo utk sakit hati, dari awal rmh dibangun sy jg sering sakit hati karena developer).

Sebagai informasi tambahan, ada pasal Pemutusan Perjanjian sebagai berikut dalam perjanjian antara saya dengan pihak developer:

"Penjual berhak sewaktu waktu untuk memutuskan pernjanjian ini secara sepihak tanpa memerlukan campur tangan Hakim Pengadilan Negara dan untuk itu Para Pihak sepakat untuk mengesampingkan ketentuan yang diatur dalam pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang Undang Hukum Perdata, bilamana masih terdapat kewajiban yang harus dipenuhi oleh Pembeli kepada Penjual dan semata-mata menurut pertimbangan Pihak Penjual terjadi salah satu kejadian-kejadian sebagai berikut:

1. Suatu pernyataan, keterangan dan dokumen lainnya yang diberikan oleh Pembeli ternyata tidak mempunyai kebenaran dalam arti materii.
2. Pembeli lalai atau tidak memenuhi perjanjian yang sudah disepakati.
3. Seluruh atau sebagian kegiatan usaha Pembeli dan/atau kekayaan Pembeli dikenakan tindakan hukum oleh Pengadilan maupun instansi berwajib lainnya.
4. Pembeli baik atas pemahaman sendiri atau pemahaman lain dinyatakan pailit atau ditaruh dibawah kemampuan." 

Saya mohon pendapatnya apakah saya berhak untuk meminta developer mengerjakan rumah sampai selesai (dengan mempertimbangkan pasal pembatalan perjanjian diatas). Apakah pasal Pembatalan Perjanjian diatas justru mendukung developer untuk melakukan pembatalan sepihak. Karena kalau dari pengertian saya, pembatalan sepihak hanya dpt dilakukan oleh pihak developer apabila saya sebagai pihak pembeli mengalami salah satu dari 4 keadaan diatas (point 1/2/3/4). Mohon pencerahannya untuk masalah ini. 

Kalaupun memang ada pembatalan, apakah saya berhak menuntut ganti rugi kepada pihak developer karena kerugian material (kerugian karena saya telah membayar design interior) dan non material (kerugian waktu dan tenaga karena ada masalah ini dan juga selama proses pembangunan rumah). Apakah ada dasar hukumnya bahwa saya dapat meminta ganti rugi kepada pihak developer? Mohon pencerahannya untuk masalah ini.  

Mohon saran dan arahannya, agar saya tidak menjadi pihak yang dirugikan oleh pihak developer tersebut. 

Terima kasih banyak atas bantuannya

lt

JAWAB : 

Terima kasih telah menghubungi saya .. 

Pasal 4 Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen menegaskan bahwasanya Hak konsumen adalah :

• a.hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa;
• b.hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan;
• c.hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa;
• d.hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan;
• e.hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa
• f.perlindungan konsumen secara patut;
• g.hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen;
• h.hak unduk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;
• i.hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya;
• l.hak-¬hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang¬undangan lainnya.

Berdasarkan ketentuan Pasal 4 UU Perlindungan Konsumen di atas, jelas dan tegas bahwasanya hak Anda sebagai konsumen untuk meminta developer mengerjakan rumah sampai selesai dan pelaksanaan hak tersebut tidak terkait dengan pasal pembatalan perjanjian yang Anda tandatangani dengan pihak developer. 

Terkait dengan klausul pembatalan perjanjian, dikaitkan dengan permintaan Anda tentang perbaikan rumah kepada developer, asumsi saya sama sekali tidak ada kaitannya dengan pembatalan jual beli yang dilakukan oleh si developer mengingat yang Anda minta tetap merupakan bagian hak Anda sebagai pembeli yang menjadi tanggungan si developer sebagai penjual. Hal ini sebagaimana dimaksud dan diatur ketentuan Pasal 1474 jo. Pasal 1491 KUHPerdata jo. Pasal 1504 KUHPerdata yang menyatakan : 

Pasal 1474 KUHPerdata : 

Penjual mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya

Pasal 1491 KUHPerdata : 

Penanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli, adalah untuk menjamin dua hal, yaitu:

pertama, penguasaan barang yang dijual itu secara aman dan tenteram; 

kedua, tiadanya cacat yang tersembunyi pada barang tersebut, atau yang sedemikian rupa sehingga menimbulkan alasan untuk pembatalan pembelian. 

Pasal 1504 KUHPerdata : 

Penjual harus menanggung barang itu terhadap cacat tersembunyi, yang sedemikian rupa sehingga barang itu tidak dapat digunakan untuk tujuan yang dimaksud, atau yang demikian mengurangi pemakaian, sehingga seandainya pembeli mengetahui cacat itu, ia sama sekali tidak akan membelinya atau tidak akan membelinya selain dengan harga yang kurang.

Seperti yang Anda pahami, hal-hal yang menjadi klasul pembatalan perjanjian adalah hal-hal yang baku - yang notabene tidak dapat menjadi alasan developer untuk membatalkan perjanjian yang telah disepakati. Sehingga dengan demikian, asumsi saya, pembatalan yang dilakukan developer adalah pembatalan perjanjian yang melawan hukum. 

Terkait dengan pembatalan sepihak yang dilakukan oleh Developer,  meskipun dalam perjanjajian Anda dengan developer telah disepakati untuk mengesampingkan ketentuan pasal 1266 dan 1267 KUHPerdata, Anda tetap dapat mengajukan tuntutan kerugian atas pembatalan tersebut mengingat bahwasanya pembatalan yang dilakukan developer tidak cukup alasan secara hukum dan lagipula ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata tidak dapat dikesampingkan begitu saja secara sepihak oleh pihak developer mengingat ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata pada pokoknya menegaskan bahwasanya pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Tanpa adanya putusan pengadilan, maka perjanjian tersebut tetap mengikat secara hukum. 

Jika pada akhirnya developer tetap memaksa untuk membatalkan perjanjian jual beli yang telah dilaksanakan dan mengingat memang ada kecacatan atas objek yang dijualnya, tentunya Anda tidak hanya berhak atas pengembalian uang pembelian tetapi juga berhak atas penggantian biaya-biaya kerugian berikut bunga-nya. Hal ini sebagaimana dimaksud dan diatur ketentuan Pasal 1508 KUHPerdata jo. Pasal 1509 KUHPerdata yang menegaskan : 

Pasal 1508 KUHPerdata : 

Jika penjual telah mengetahui cacat-cacat barang itu, maka selain wajib mengembalikan uang harga pembelian yang telah diterimanya, ia juga wajib mengganti segala biaya, kerugian dan bunga.

Pasal 1509 KUHPerdata : 

Jika penjual tidak mengetahui adanya cacat-cacat barang, maka ia hanya wajib mengembalikan uang harga barang pembelian dan mengganti biaya untuk menyelenggarakan pembelian dan penyerahan, sekedar itu dibayar oleh pembeli.