Sita Jaminan dalam Perjanjian Kredit yang belum jatuh Tempo

salam, pak wahyu langsung aja ya pak... pada bulan agustus yg lalu kami menerima kredit dr sebuah bank,sebesar 25 juta,dengan jaminan sertifikat tanah dan bangunan.jangka keridit 3 tahun. namun sejak kami menerima kredit sampai bulan(4 bln) ini kami belum mengangsur. sehingga bank yg bersangkutan memberikan ultimatum jika dalam bulan ini km belum juga membayar semua tunggakan angsuran plus dendanya, maka jaminan kami akan di sita/lelang. pertanyaan saya pak... apakah pihak bank sudah berhak untuk melelang jaminan kami, kalau  4 bulan angsuran kami belum dapatr membayarnya? bukankah pihak bank dapat mensita/lelang jaminan setelah tgl jatuh tempo dalm arti kalau kami sampai tahun ketiga tidak dapat bembayar hutang, barulah pihak bank mensita jaminan? mohon advisnya pak wahyu... sebelumnya kami ucapkan terimakasih bpj JAWAB :  Terima kasih telah menghubungi saya ... Dalam suatu perjanjian, terlebih dalam perjanjian kredit, umumnya dicantumkan klausul tentang wanprestasi yakni klausul cidera janji dalam perjanjian yang menerangkan suatu keadaan yang dikarenakan kelalaian atau kesalahannya, debitur tidak dapat memenuhi prestasi seperti yang telah ditentukan dalam perjanjian dan bukan dalam keadaan memaksa. Adapun bentuk-bentuk dari wanprestasi, bisa dalam bentuk 1) Tidak memenuhi prestasi sama sekali; Misal, debitur tidak memenuhi dan melaksanakan kewajibannya sesuai yang telah ditentukan dalam perjanjian. 2) Memenuhi prestasi tetapi tidak tepat waktunya; misal debitur selalu telat melaksanakan kewajibannya. 3) Memenuhi prestasi tetapi tidak sesuai atau keliru. Misal, debitur selalu melaksanakan kewajibannya namun qualitas dan quantity-nya tidak sesuai dengan ketentuan yang diperjanjiakan. Dalam praktek hukum, tergantung pada bentuk perjanjian yang disepakatinya, terkadang ditemukan adanyanya batasan waktu seorang kreditur dapat dianggap telah berbuat wanprestasi. Batasan waktu ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1238 KUH Perdata yang pada pokoknya menegaskan bahwasanya debitur dianggap melakukan wanprestasi dengan lewatnya batas waktu tersebut. Tetapi, jika dalam perjanjian tersebut tidak ditentukan batasan waktu, maka untuk menyatakan seseorang debitur melakukan wanprestasi, diperlukan surat peringatan tertulis dari kreditur yang diberikan kepada debitur. Surat peringatan tersebut disebut dengan somasi. Jadi, dikaitkan dengan permasalahan yang Anda hadapi, berdasarkan uraian di atas, jelas dan tegas bahwasanya Bank sedang melakukan upaya memperingatkan kepada Anda sebagai debitur untuk segera melaksanakan kewajiban Anda terkait dengan pelaksanaan perjanjian kredit yang telah disepakati. Pasal 1238 KUH Perdata menyatakan, “Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatan sendiri, ialah jika ini menetapkan bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan”. Dalam hukum, ada beberapa sanksi yang dapat dijatuhkan kepada debitur yang telah dianggap wanprestasi, yaitu : 1) Membayar kerugian yang diderita kreditur; 2) Pembatalan perjanjian; 3) Peralihan resiko; 4) Membayar biaya perkara apabila sampai diperkarakan dimuka hakim. Atas sanksi-sanksi tersebut, terkait dengan barang yang dijadikan jaminan, ada 2 cara yang dapat ditempuh Bank sebagai pemegang barang jaminan yakni : 1) Proses litigasi : Apabila seorang debitur sudah diperingatkan dan secara tegas ditagih janjinya, tetapi ia tetap tidak melaksanakan prestasinya, maka Bank sebagai kreditur dapat mengajukan gugatan wanprestasi disertai permohonan penetapan sita jaminan harta milik Anda sebagai debitur (conservatoir beslag) kepada Pengadilan. Kelak, jika Anda sebagai pihak yang dikalahkan  tidak mau melaksanakan putusan secara sukarela (vrijwilling), berdasarkan ketentuan Pasal 196 - 197 HIR, Ketua Pengadilan Negeri dapat melaksanakan putusan dengan upaya paksa terhadap harta benda yang telah disita jaminankan untuk dijual melalui Kantor Lelang Negara. 2) Eksekusi Hak tanggungan  : Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan, apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Bank sebagai pemegang hak tanggungan, secara hukum, berhak atas kekuasaan sendiri menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan (debitur) dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya, jika terdapat sisa hasil penjualan, maka sisa tersebut menjadi hak pemberi Hak Tanggungan (debitur). Jadi, singkat kata, meskipun perjanjian belum jatuh tempo, jika Anda sebagai debitur telah dianggap melakukan wanprestasi maka Bank sebagai kreditur dapat langsung melakukan upaya hukum atas barang yang telah dijaminkan.