Penghentian sewa menyewa rumah oleh Ahli waris

Kepada YTH
Bapak WAHYU

Saya den, hanya ingin bertanya tentang status rumah yg di sewakan sejak lama. Permasalahannya :

1. Org yang memiliki rumah (rumah yg dipersewakan) bukan org mampu, msh mengontrak di daerah depok dengan biaya kontrak yang lumayan
2. Rumah yang disewakan di daerah Jakarta, di bayar per bulan hanya kurang dari 200rb
3. Rumah sewa tsb digunakan untuk usaha/ kostkostan, yg mungkin omsetnya pun lumayan
4. Rumah tsb telah di huni sejak lama, bahkan mngkin sudah puluhan tahun
5. Rumah yg disewakan adalah warisan, yang diniatkan untuk di jual

Pertanyaan :

1. apakah rumah sewa tsb bisa di ambil alih oleh pemiliknya  ?
2. adakah peraturan yang memihak pada pemilik rumah untuk tidak menyewakan lagi rumah tsb ??

JAWAB : 

Terima kasih telah menghubungi saya .... 

Pasal 1548 KUHPerdata menyatakan, sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu.

Perlu diingat bahwasanya berdasarkan ketentuan Pasal 1575 KUHPerdata, persetujuan sewa sekali-kali tidak hapus dengan meninggalnya pihak yang menyewakan ataupun pihak yang menyewa. Ketentuan senada juga diatur dalam Pasal 13 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1999 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik yang menyatakan, Pemindahan hak milik atas rumah yang sedang dalam hubungan sewa menyewa tidak mengakibatkan hapusnya atau terputusnya hubungan sewa menyewa rumah. Artinya, meskipun pemilik rumah telah meninggal dunia atau adanya pergantian pemegang hak kepemilikan, baik karena pewarisan ataupun karena jual beli, sewa menyewa rumah tetap berlangsung sampai batas waktu sewa menyewa yang telah ditentukan.

Menjawab pertanyaan Anda, apakah rumah sewa tersebut dapat diambil alih? jawabnya, secara hukum bisa, mengingat Pasal 833 KUHPerdata menegaskan bahwasanya para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal. Bahwa kemudian ahli waris ingin menghentikan sewa menyewa rumah tersebut, maka terlebih dahulu harus dicermati, apakah sewa menyewa rumah tersebut dibuat secara tertulis atau secara lisan. 

Jika perjanjian sewa menyewa rumah tersebut dibuat secara tertulis maka ahli waris selaku pemilik rumah tidak dapat mengusir/ meminta penyewa untuk mengosongkan rumah sewa tersebut sebelum jatuh tempo waktu sewa sebagaimana dimaksud dalam perjanjian sewa menyewa. Mengingat secara hukum, berdasarkan ketentuan Pasal 1570 KUHPerdata, perjanjian sewa menyewa rumah yang dilakukan secara tertulis akan berakhir secara hukum bila waktu sewa telah jatuh tempo sesuai dengan perjanjian. Bahwa kemudian ahli waris tetap bersikukuh untuk mengakhiri waktu sewa menyewa sebelum jatuh tempo maka secara hukum ahli waris harus memberikan ganti kerugian kepada si penyewa

Jika perjanjian sewa menyewa rumah tersebut dibuat secara lisan, dan ahli waris sebagai pemegang hak milik ingin menghentikan sewa rumah tersebut, hukum mewajibkan untuk melakukan pemberitahuan penghentian sewa menyewa dengan memberikan tengga waktu kepada Penyewa untuk mengosongkan rumah tersebut. Hal ini sebagaimana dimaksud dan diatur dalam Pasal 1571 KUHPerdata yang menyatakan, jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.

Bahwa atas adanya pemberitahuan penghentian sewa menyewa rumah, maka secara hukum si penyewa harus tunduk dan terikat pada ketentuan Pasal 10 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1999 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik yang menegaskan : 

(1) Penyewa wajib mentaati berakhirnya batas waktu sewa sesuai dengan yang diperjanjikan.

(2) Dalam hal penyewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tidak bersedia meninggalkan dan mengosongkan rumah yang disewa sesuai dengan batas waktu yang disepakati dalam perjanjian, penghunian dinyatakan tidak sah atau tanpa hak dan pemilik dapat meminta bantuan Kepolisian Negara Republik Indonesia untuk mengosongkannya.