Beli Unit apartemen, apa saja yang harus diperhatikan ?

Pak Wahyu,

Saya WNI asli, single, di atas 21 tahun, sedang berencana untuk melakukan investasi dalam bentuk apartment. Jadi saya akan membeli 1 unit apartment untuk kemudian disewakan kepada expat.

Ada 1 pengembang yang saya sudah minati yang mengklaim bahwa gedung apartmentnya adalah Hak Milik, sehingga tenant tidak perlu khawatir pengembang tiba-tiba bangkrut dan tidak mampu bayar lease ke pemerintah. Mereka juga menggratiskan biaya notaris. Bila saya sudah membuat akte kepemilikan unit apartment, apakah statusnya sama dengan hak milik rumah tinggal?

Saya sangat tidak familiar dengan istilah-istilah hukum ini dan takut terjebak dalam manipulasi marketing mereka.

Bisa tolong dijelaskan dari sisi hukumnya, hal-hal apa saja yang saya harus perhatikan.

Terima kasih.

Hormat saya,

Gr

Jawab :

Pengaturan tentang apartemen tunduk pada ketentuan UU No. 16 Tahun 1985 tentang Apartement. Pembangunan apartement dapat dilakukan di atas tanah dengan Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai sesuai dengan peruntukan tanahnya dan harus memenuhi persyaratan teknis, ekologis, dan administratip sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

Dalam pasal 18 ayat (1) UU No.16 Tahun 1985 tentang apartement ditetapkan bahwasanya satuan apartement yang telah dibangun baru dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin layak huni dari pemerintah daerah yang bersangkutan. Sedang untuk pelaksanaan jual belinya dihadapan PPAT, terlebih dahulu harus memenuhi persyaratan adanya akta pemisahan atas satuan-satuan apartement untuk pembuatan sertifikat hak milik atas satuan apartement oleh kantor pertanahan kabupaten/kotamadya yang bersangkutan.

Jadi, yang terutama dalam pembelian apartement yang harus menjadi pertimbangan Anda sebagai calon pembeli adalah memeriksa terlebih dahulu dokumen-dokumen tentang izin prinsip, izin lokasi, izin mendirikan bangunan dan izin kelayakan unit apartemen tersebut.

Setiap hak milik atas satuan apartement adalah hak pemilikan atas satuan apartement yang digunakan secara terpisah, yang meliputi pula hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama di lingkungan apartement yang bersangkutan sesuai dengan nilai perbandingan proportional dari satuan apartement yang bersangkutan;

Batas-batas untuk setiap satuan apartement dan besarnya hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama harus disahkan dan dicantumkan secara jelas dalam sertifikat Hak Milik atas Satuan Apartement.

Setiap pemilik satuan apartement mendapat sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun
yang terdiri dari :

a. Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur Tanah;
b. Gambar Denah Satuan Apartement yang bersangkutan;
c. Pertelaan mengenai besarnya hak bersama;

Menjawab pertanyaan Anda, dengan mendasar uraian di atas maka dapat dijelaskan bahwasanya Akta kepemilikan unit apartemen atau yang dikenal dengan Akta Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun memang sama statusnya dengan Sertifikat Hak Milik pada umumnya, perbedaannya dalam akta kepemilikan atas unit apartemen Anda memiliki dua jenis hak/kepemilikan, yaitu :

1. Kepemilikan bersama, yang dimiliki secara bersama-sama secara proporsional dengan para pemilik lainnya pada rumah susun tersebut, yang terdiri dari :

a) Tanah bersama, adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri Rumah Susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB, atau hak pakai. Mengingat penyelenggara pembangunan (pengembang) berbadan hukum, maka tanah bersama itu akan bersertifikat induk HGB. Nantinya HGB tersebut tidak dipecah tetapi akan diberi keterangan. Isi keterangan ialah bahwa HGB tersebut telah mengakibatkan beberapa sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM Sarusun) dan tidak dapat dialihkan atau dijaminkan.

b) Bagian bersama adalah bagian Rumah Susun (melekat pada struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan Rumah Susun. Contoh : fondasi, atap, lobi, lift, saluran air, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.

c) Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian Rumah Susun (tidak melekat pada struktur bangunan, tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakain bersama. Contoh : tanah, tempat parkir, kolam renang yang diluar struktur dll.

Sementara dalam kepemilikan rumah tinggal, kepemilikan adalah perseorangan tidak dikenal bagian bersama seperti kepemilikan unit apartemen seperti uraian di atas. Semua dinding yang menopang struktur bangunan merupakan bagian bersama dan menjadi hak penuh si pemilik.

Kemudian, perbedaan yang lain antara kepemilikan bersama dengan kepemilikan perorangan adalah adanya para pihak yang terlibat pengelolaan yang dilakukan melalui Perhimpunan penghuni, yang akan dibentuk para penghuni (owner unit) dengan dibantu oleh pengembang dan dituangkan dalam suatu anggaran dasar dan anggaran rumah tangga yang wajib dipatuhi oleh para penghuni/pemilik; Badan pengelola, yang akan ditunjuk oleh perhimpunan penghuni untuk mengelola Rumah Susun tersebut dengan upah dan biaya-biaya yang akan disetujui oleh rapat umum anggota perhimpunan penghuni. Badan pengelola ini dapat saja dibentuk oleh perhimpunan sendiri, tetapi lazimnya pengelolaan diserahkan kepada property management yang profesional; Penghuni, dalam hal ini para pemilik unit sarusun yang akan menjadi anggota perhimpunan penghuni dan memiliki hak suara dalam menentukan jalannya pengelolaan. Konsekuensi dari adanya hak bersama, tentunya ada pula kewajiban bersama untuk menjaga, merawat dan mengoperasikan benda-benda/bagian-bagian bersama tersebut. Oleh karenanya, kewajiban para penghuni untuk menanggung biaya yang meliputi :

a) Biaya Pengelolaan (Service Charge), sebaiknya nilainya ditentukan dimuka oleh pengembang dan dicantumkan dalam PPJB. Nantinya dapat berubah sesuai dengan kebutuhan setelah Perhimpunan Penghuni definitif terbentuk.

b) Dana cadangan (Sinking Fund), yang akan dipergunakan untuk perbaikan-perbaikan besar Rumah Susun. Contoh : pengecetan (re-painting), lift, dll.

Adapun dalam perikatan jual beli unit apartemen, Anda sebagai konsumen sebaiknya memperhatikan hal sebagai berikut :

1. Satuan apartement yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem pemesanan dengan cara jual-beli pendahuluan melalui perikatan jual beli satuan apartement;

2. Pada hari pemesanan yang berminat memesan dapat menerima dan menandatangani surat pesanan yang disiapkan oleh perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman yang berisi sekurang-kurangnya hal-hal sebagai berikut :

a. nama dan/atau nomor bangunan dan satuan apartement yang dipesan;
b. nomor lantai dan tipe satuan apartement;
c. luas satuan apartement;
d. harga jual satuan apartement;
e. ketentuan pembayaran uang muka;
f. spesifikasi banguhan;
g. tanggal selesainya pembangunan apartement;
h. ketentuan mengenai pernyataan dan persetujuan untuk menerima persyaratan dan ketentuan-ketentuan yang ditetapkan serta menandatangani dokumen-dokumen yang dipersiapkan oleh perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman.

Surat pesanan pembelian unit apartement harus dilampiri dengan gambar yang menunjukkan letak pasti satuan unit apartemen yang dipesan disertai ketentuan tentang tahapan pembayaran.

Umumnya, dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender setelah menandatangani surat pemesanan, konsumen dan pengembang harus menanda-tangani akta perikatan jual beli dan selanjutnya kedua belah pihak harus memenuhi kewajibannya sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian perikatan jual beli hak milik atas satuan rumah susun/ unit apartement tersebut. Apabila Anda sebagai pemesan lalai menandatangani perjanjian pengikatan jual beli dalam jangka waktu tersebut, maka perusahaan (pengembang) dapat tidak mengembalikan uang pesanan kecuali jika kelalaian tersebut berada di pihak pengembang.

Jika Anda membeli unit apartement dengan sistem kredit KPR dan ternyata permohonan kredit anda ditolak, maka, selama anda selaku pemesan dapat memperlihatkan surat penolakan dari Bank bahwa permohonan KPR tidak disetujui atau hal-hal lain yang dapat disetujui bersama antara pengembang serta calon pembeli maka secara umum uang pesanan akan dikembalikan 100%.

Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara lain memuat hal-hal sebagai berikut :

1. Obyek yang akan diperjual belikan;

Obyek yang akan diperjual belikan oleh pengembang apartement kepada pembeli adalah hak milik atas satuan rumah susun, yang meliputi pula bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama berikut fasilitasnya di lingkungan apartement tersebut sesuai dengan nilai perbandingan proportional dari satuan apartement yang bersangkutan.

2. Pengelolaan dan pemeliharaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama merupakan kewajiban seluruh penghuni. Calon pembeli satuan apartement harus bersedia menjadi anggota perhimpunan penghuni yang akan dibentuk dan didirikan dengan bantuan perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman guna mengelola dan memelihara bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama beserta fasilitasnya dengan memungut uang pangkal dan iuran yang besarnya akan ditetapkan bersama dikemudian hari secara musyawarah. Untuk tahun pertama (terhitung sejak tanggal penyerahan) uang pangkal dan iuran tersebut belum perlu dibayar.

3. Kewajiban Perusahan Pengembang Apartement. Antara lain berisikan ketentuan :

1) sebelum melakukan pemasaran perdana perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman wajib melaporkan kepada Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II dengan tembusan kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat. Laporan tersebut harus dilampiri dengan antara lain :

a. salinan surat persetujuan izin prinsip;
b. salinan surat keputusan pemberian izin lokasi;
c. bukti pengadaan dan pelunasan tanah;
d. salinan surat izin mendirikan bangunan;
e. gambar denah pertelaan yang telah mendapat pengesahan dari Pemerintah Daerah setempat;

2) menyediakan dokumen pembangunan perumahan antara lain :

a. sertifikat hak atas tanah;
b. rencana tapak;
c. gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batas secara vertikal dan horizontal dari satuan apartement;
d. gambar rencana struktur beserta, perhitungannya;
e. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;
f. gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya.

3) menyelesaikan bangunan sesuai dengan standar yang telah diperjanjikan;

4) memperbaiki kerusakan yang terjadi dalam jangka waktu 100 (seratus) hari setelah tanggal ditanda tangani berita acara penyerahan satuan apartement, dari pengusaha kepada pemesan dengan ketentuan :

(a)tanggung jawab pengusaha tersebut dibatasi oleh desain dan spesifikasi satuan apartement;

(b)kerusakan-kerusakan yang terjadi bukan disebabkan kesalahan pembeli.

5) bertanggung jawab terhadap adanya cacat tersembunyi yang baru dapat diketahui di kemudian hari;

6) menjadi pengelola sementara apartement sebelum terbentuk perhimpunan penghuni dan membantu menunjuk pengelola setelah perhimpunan penghuni terbentuk;

7) mengasuransikan pekerjaan pembangunan tersebut selama berlangsungnya pembangunan;

8) jika selama berlangsungnya pembangunan terjadi “force majeur” (keadaan diluar kewajaran/ kemampuan) yang diluar kemampuan para pihak, Pengusaha dan Pembeli akan mempertimbangkan penyelesaiannya sebaik-baiknya dengan dasar pertimbangan utama adalah dapat diselesaikannya pembangunan satuan apartement;

9) menyiapkan akta jual beli satuan apartement kemudian bersama-sama dengan pembeli menandatangani akta jual belinya dihadapan Notaris/PPAT pada tanggal yang ditetapkan. Kemudian Perusahaan Pembangunan Perumahan dan Permukiman dan/atau Notaris/PPAT yang ditunjuk akan mengurus agar pembeli memperoleh sertifikat hak milik atas satuan apartement atas nama pembeli dan biayanya ditanggung oleh pembeli.

10) menyerahkan satuan apartement termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial secara sempurna pada tanggal yang ditetapkan, dan jika pengusaha belum dapat menyelesaikan pada waktu tersebut diberi kesempatan menyelesaikan pembangunan tersebut dalam jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalender, dihitung sejak tanggal rencana penyerahan apartement tersebut. Apabila ternyata masih tidak terlaksana sama sekali, maka perikatan jual beli batal demi hukum, dan kebatalan ini tidak perlu dibuktikan atau dimintakan Keputusan Pengadilan atau Badan Arbitrase, kepada perusahaan pengembang diwajibkan mengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengan denda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku.

4. Kewajiban Pemesan, antara lain berisikan ketentuan :

1) Menyatakan bahwa pemesan (calon pembeli) telah membaca, memahami dan menerima syarat-syarat dan ketentuan dari surat pesanan dan pengikatan jual beli serta akan tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan anggaran dasar Perhimpunan Penghuni, dan dokumen-dokumen lain terkait, serta bahwa ketentuan dari perjanjian-perjanjian dan dokumen-dokumen tersebut mengikat pembeli;

2) setiap pemesan setelah menjadi pembeli satuan apartement wajib membayar biaya pengelolaan (management fee) dan biaya utilitas (utility charge) dan jika terlambat pembayarannya dikenakan denda yang besarnya disesuaikan dengan keputusan Perhimpunan Penghuni;

3) Yang menjadi tanggung jawab pemesan meliputi :

(a) biaya pembayaran akta-akta yang diperlukan
(b) biaya jasa PPAT untuk pembuatan akta jual beli satuan apartement;
(c) biaya untuk memperoleh Hak Milik atas satuan apartement, biaya pendaftaran jual-beli atas satuan apartement (biaya pengalihan hak milik atas nama) di Kantor Badan Pertanahan setempat;

4) Setelah akta jual-beli ditanda tangani tetapi sebelum sertifikat hak milik satuan apartement diterbitkan oleh Kantor Badan Pertanahan setempat :

(a) jika satuan apartement tersebut dialihkan kepada pihak ketiga dikenakan biaya administrasi yang ditetapkan oleh pengembang, yang besarnya tidak lebih dari 1 % dari harga jual.

(b) jika satuan apartement tersebut dialihkan kepada pihak anggota keluarga karena sebab apapun juga termasuk karena pewarisan menurut hukum dikenakan biaya adminstrasi untuk Notaris/PPAT yang besarnya sesuai dengan ketentuannya.

5) Sebelum lunasnya pembayaran atas harga jual satuan apartement yang dibelinya, pemesan tidak dapat mengalihkan, atau menjadikan satuan apartement tersebut sebagai jaminan utang tanpa persetujuan tertulis dari perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman.