Sabtu, 31 Januari 2009

Surat Kuasa Jual Mutlak


Yth. Pengasuh Advokatku

Saya sudah membaca berulang kali kasus Surat Kuasa Mutlak di rubrik online lainnya. Namun saya mohon Pengasuh dapat memerinci kembali mengenai kasus SKM yang akan saya uraikan di bawah ini. A berhutang terhadap B. Dibuat perjanjian pernyataan hutang, dengan menyebutkan sertifikat Hak Milik A sebagai jaminan. Batas waktu pembayaran hutang 3 bulan. Ternyata sampai batas akhir tgl yang disepakati, A tidak dapat melunasi hutang.

Atas tekanan dan intimidasi B dan niat baik bertanggung jawab atas penyelesaian utang, A bersedia menandatangani Surat Kuasa Jual Mutlak yang dibuat oleh Notaris. Penandatanganan dilakukan di rumah A, dan tidak dihadapan Notaris maupun saksi-saksi. Secara lisan B berjanji akan melibatkan A sebagai pemberi kuasa dalam setiap proses transaksi jual beli rumah.

Ancaman dan intimidasi yang dilakukan B, dilaporkan A ke polisi. Namun kemudian A mendapatkan surat lewat pos dari orang yang mengaku telah membeli rumah A. Pembeli baru tsb menyuruh A mengosongkan rumah . Berarti tanpa sepengetahuan A, si B telah menjual rumah A.

Dari awal, A tidak menduga bahwa Surat Kuasa Menjual Mutlak tersebut memberikan wewenang besar kepada penerima kuasa (B) hingga dapat membuat AJB dan memproses Balik Nama di kantor pertanahan. A merasa sangat dirugikan karena B menjual tanah dan bangunan, jauh di bawah harga pasar.Untuk mencari keadilan, A berusaha menghubungi Notaris pembuat Surat Kuasa Jual Mutlak dan PPAT yang membuat AJB.

Notaris itu mengatakan bahwa, apa pun isi di dalam minuta Surat Kuasa Jual, apabila sudah ditandatangani para pihak, berarti telah dimengerti dan disepakati oleh pemberi kuasa maupun penerima kuasa. Dan PPAT menjelaskan, apabila ada pihak yang memberikan surat kuasa untuk proses AJB, dia hanya klarifikasi by phone kepada Notaris pembuat SKM, untuk memastikan keabsahannya. Klarifikasi tentang surat kuasa pun dilakukan kepada kantor pertanahan, memastikan surat kuasa jual tersebut dapat diproses. Kantor Pertanahan menyatakan tidak ada masalah pada surat kuasa jual mutlak tsb. Berarti PPAT dan kantor pertanahan tersebut tidak mengindahkan bahwa SKM telah dilarang dalam Instruksi Mendagri no. 14/1982 jo Jurisprudensi Mahkamah Agung tgl 14 April 1988 no. 2585.Dalam PP No. 24 Tahun 1997 tanggal 8 Juli 1997 ayat (1) huruf d, secara jelas PPAT harus menolak untuk membuat akta, jika salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.

Pertanyaan saya :

1. Apakah tindakan notaris yang membuat surat kuasa jual mutlak dapat dituntut ke pengadilan atas pembuatan SKM ?
2. Bagaimana AJB dan Balik Nama Sertifikat oleh PPAT dan Kantor Pertanahan dapat diproses tanpa mengindahkan PP no. 24 Tahun 1997 dan Instruksi Mendagri No. 14 /1982 ?
3. Apakah pembatalan Balik Nama dan AJB hanya dapat dilakukan oleh Pengadilan ? Apakah A dapat mengajukan keberatan kepada Kantor Pertanahan ?
4. Jika A ingin mengajukan gugatan atas permasalahan ini ke pengadilan mana, PTUN atau Pengadilan Negeri ?

Pengasuh yang terhormat, besar harapan kami untuk mendapatkan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan kami di atas. Kasus ini sangat menekan A, karena berbagai cara mediasi dengan B telah ditempuh, tidak berhasil. Bahkan si B berusaha memeras kami untuk mengembalikan hutang menjadi 200%, bila menginginkan sertifikat kami dikembalikan.

Atas perhatian yang diberikan, kami ucapkan terima kasih.
Nik

JAWAB :

1) fungsi dan tanggung jawab PPAT adalah sebagai pejabat pelaksana pendaftaran tanah. Sebagai pejabat pelaksana tentunya Akta PPAT wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan, dengan antara lain mencocokkan data yang terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.
Dalam Pasal 39 huruf d PP No 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah dikatakan bahwa PPAT menolak untuk membuat akta, jika salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatusurat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak atau tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan (Pasal 39 huruf g PP No. 24 Tahun 1997).Atas pelanggarnya, Pasal 62 PP No. 24 Tahun 1997 menegaskan bahwa PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut.Mengenai perbuatan notaris yang membuat akta kuasa menjual mutlak, sesungguhnya perbuatan Notaris tersebut dapat dikategorikan perbuatan yang melanggar jabatannya mengingat dalam menjalankan jabatannya, Notaris berkewajiban bertindak jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum (Pasal 16 ayat (1) huruf a UU No. 30 Tahun 2004 jabatan Notaris). Dengan diterbitkan akta kuasa menjual mutlak tentunya si Notaris ybs telah bertindak tidak menjaga kepentingan pihak yang terkait. Jika atas perbuatannya menerbitkan akta yang seharusnya tidak diterbitkan atau jika dikemudian hari, akta yang dibuat notaris tersebut ternyata menjadi batal demi hukum maka bagi pihak yang menderita kerugian dapat menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan Bunga kepada Notaris tsb (pasal 84 UU No. 30 Tahun 2004).
Selain dapat dituntut biaya, ganti rugi dan sebagainya, Pasal 85 UU No. 30 Tahun 2004 juga menegaskan bahwa Pelanggaran ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 16 ayat (1) huruf a dapat dikenai sanksi berupa teguran lisan,teguran tertulis, pemberhentian sementara, pemberhentian dengan hormat atau pemberhentian dengan tidak hormat.
2) Untuk menjawab pertanyaan ini agak sulit diuraikan karena secara teoritis seharusnya tidak mungkin tapi kalau bicara dilapangan tentunya teori akan berbeda dan bertentangan dengan fenomena "Oknum". Untuk itu ada baiknya anda melakukan konfirmasi terlebih dalu di kantor pertanahan khususnya seksi pendaftaran tanah tentang masalah anda tersebut.
3) Karena anda sedang berpolemik hukum dan juga karena suatu akta hanya dapat dibatalkan melalui akta pembatalan atau karena penetapan pengadilan maka anda harus mengajukan pembatalan balik nama dan AJB tersebut kepada Pengadilan sehingga permasalahan anda menjadi jelas secara hukum dan para pelaku yang menimbulkan kerugian dapat dituntut untuk menggantikan kerugian yang ada.
4) Dalam sengketa sertifikat tanah seperti yang diutarakan oleh anda tersebut, penggugat haruslah mencermati apakah yang dituju adalah pembatalan sertifikat tanah yang telah dibalik namakan dari semula atas nama si A kemudian berubah menjadi atas nama B atau memutuskan sengketa kepemilikan karena didasarkan surat kuasa mutlak menjual tersebut. Dalam hal ini maka harus ditentukan terlebih dahulu tujuan dari Anda sendiri. Kalau tujuannya adalah pembatalan sertifikat maka jelas masuk kewenangan Pengadilan Tata Usaha Negara (Pasal 53 ayat (2) Undang-Undang No. 9 Tahun 2004) sedangkan kalau konfliknya adalah masalah kepemilikan tanah maka gugatan harus diajukan ke Pengadilan Negeri.

Selasa, 20 Januari 2009

PEMBATALAN JUAL BELI DENGAN DEVELOPER


Salam Pak Wahyu,


Saya TK asal surabaya.

Mohon kiranya saya diberikan pencerahan tentang kasus yang saya alami.

Saya melakukan pembelian rumah di developer dengan cara KPR. Saya sudah membayar booking fee sebesar Rp. 500.000,-.Dan uang muka sebesar Rp. 11.000.000,- Cash ke pihak developer. Adapun Harga rumahnya adalah 58 Juta. Dimana dalam pengutaraan sales-nya pada saat booking fee, serah terima kunci akan dilakukan di bulan Desember 2008.Setelah saya pantau perkembangan dari pembangunannya, tidak ada perkembangan.

Dari Maret 2008 - November 2008, masih berupa lahan. Dengan dasar seperi itu saya tidak segera mengajukan pengajuan di Bank baik yang telah ditunjuk atau lainnya untuk pengajuan KPR.

Pertanyaan saya adalah :

1. Apakah saya berhak melakukan pembatalan dan meminta pengembalian terhadap uang muka saya dari pihak developer ? untuk nilainya apakah ada undang-undang yang mengaturnya ?

2. Apakah surat pernyataan pembatalan pemesanan harus disertakan resmi/tertulis ? Dasar hukumnya diatur dimana ?

3. Apabila saya belum melakukan secara resmi/tertulis dan pihak developer menjual kavling yang sudah saya pesan, apakah saya bisa tuntut/perkarakan ? dan hak-hak saya apa ?

Mohon pencerahannya, atas bantuannya disampaikan terima kasih.



JAWAB :

1. Pasal 1464 KUHPerdata menyatakan sebagai berikut, "Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya". Artinya berdasarkan pasal KUHPerdata tersebut anda sebagai pembeli tidak dapat mengklaim begitu saja pengembalian uang muka dimaksud. Begitu juga sebaliknya, developer sebagai penjual juga tidak dapat begitu saja mengklaim bahwa uang muka tidak dapat dikembalikan.

Saya menyarankan, sebelum anda membatalkan perjanjian jual beli ada baiknya anda membaca dan mencermati terlebih dahulu perjanjian yang ada. Terkadang developer mencantum syarat tentang pembatalan jual beli dimana uang muka hanya dapat dikembalikan berapa persen.

2. Jika anda ingin membatalkan jual beli dimaksud, ada baiknya anda menyampaikannya secara tertulis. Penyampaian secara tertulis tidak diatur secara signifikan dalam aturan hukum. Penyampaian secara tertulis dilakukan guna pembuktian nanti, jika ternyata permohonan anda ditolak tanpa alasan dan pada akhirnya meruncing kepada permasalahan hukum.

3. Jika ternyata developer menjual kavling yang sudah anda pesan maka terhadap developer dapat dituntut berdasarkan pasal 1499 KUHPerdata. Pasal 1499 KUHPerdata menyatakan, "Penjual wajib mengembalikan kepada pembeli atau menyuruh orang yang mengadakan penuntutan hak melalui hukum untuk mengembalikan segala sesuatu yang telah dikeluarkan oleh pembeli untuk pembetulan dan perbaikan yang perlu pada barang yang bersangkutan. Jika penjual telah menjual barang orang lain dengan itikad buruk, maka ia wajib mengembalikan segala biaya yang telah dikeluarkan pembeli, bahkan juga biaya yang dikeluarkannya semata-mata untuk memperindah atau mengubah bentuk barangnya".

Dalam kondisi developer belum menjual kavling dimaksud pun, anda masih berhak menuntut developer atas keterlambatannya membangun rumah yang anda pesan. Pasal 1501 KUHPerdata menyatakan bahwa, "Dalam hal adanya hukuman untuk menyerahkan sebagian barang yang dijual itu, bila jual beli tidak dibatalkan, pembeli harus diberi ganti rugi untuk bagian yang harus diserahkan, menurut harga taksiran sewaktu ia diharuskan menyerahkan sebagian dari barangnya itu, tetapi tidak menurut perimbangan dengan seluruh harga pembelian, entah barang yang dijual itu telah naik atau telah turun harganya". Oleh karena sampai dengan batas waktu penyerahan kunci ternyata fisik bangunan tidak ada perkembangannya dan masih berupa lahan, tentunya berdasarkan pasal 1501 KUHPerdata diatas anda berhak atas ganti rugi yang dihitung berdasarkan harga seandainya anda dapat menikmati rumah dimaksud.

Kamis, 15 Januari 2009

Jaminan Hukum Atas Tanah


Yth. Bapak Wahyu.

Selamat Siang, saya sedang kebingungan mengenai LEGALITAS tanah. Dalam waktu dekat saya berencana untuk membeli sebidang tanah di daerah Bekasi.
Pemilik tanah tersebut hanya memiliki surat jual-beli tanah pada tahun 1995 sementara saya adalah orang ke 3 yang akan memiliki tanah tersebut nantinya. Saya sedikit was-was karena ada kemungkinan orang lain memiliki surat jual-beli yang sama atas tanah tersebut, mengingat harga blanko surat jual-beli yang cukup murah. Oleh karena itu saya berencana untuk membuatkan sertifikat atas tanah tersebut.

Tetapi saya masih tetap ragu karena ada teman yang bilang bahwa, masih tetap ada kemungkinan orang lain memiliki sertifikat atas tanah tersebut.

Yang jadi pertanyaan saya:
- Apa yang harus saya lakukan untuk memperoleh jaminan hukum atas tanah tersebut sehingga tidak menimbulkan masalah di kemudian hari?
- Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk pembuatan sertifikat tanah jika memang diperlukan, dan kira-kira butuh biaya berapa untuk luas tanah 100m2 ?
- Berkas dan surat-surat apa saja yang saya harus siapkan untuk membuat sertifikat tanah ?
- Saya berencana untuk membangun sebuah rumah nantinya di tanah tersebut, untuk itu Surat-surat apa saja yang perlu saya urus dan saya siapkan (terkait dengan IMB,dll) agar nantinya tidak menimbulkan masalah di kemudian hari?

Demikian pertanyaan saya,
Sebelumnya saya ucapkan terimakasih atas bantuannya.
Salam
BS
JAWAB :
Terima kasih telah menghubungi saya,
Untuk memperoleh jaminan hukum atas tanah sebaiknya anda mengecek terlebih dahulu riwayat dari tanah tersebut.
Riwayat yang perlu diperhatikan adalah riwayat tentang peralihan hak atas tanah tersebut, baik berupa jual beli, hibah atau sengketa yang mungkin pernah ada. Dengan berpatokan pada girik dan letter c yang umumnya dicantumkan pada surat jual beli, pengecekan riwayat tanah bisa dilakukan melalui buku tanah desa yang ada di kantor desa/ kelurahan setempat. Jika dalam surat jual beli tanah yang dimiliki oleh pemilik tanah ternyata tidak menyebutkan girik maupun letter c tanah dimaksud sebaiknya anda urungkan rencan pembelian tanah dimaksud.
Setelah pengecekan riwayat tanah dikantor kelurahan/ desa setempat, sebaiknya anda juga harus melakukan pengecekan riwayat tanah di kantor Badan Pertanahan setempat. Hal ini perlu dan penting dilakukan karena pada umumnya terkadang ada ketidakcocokan riwayat tanah versi kelurahan dan BPN.
Perlu diperhatikan pula tentang status dan kondisi hukum si penjual, apakah ia memiliki ahli waris yang berusia dewasa atau tidak, apakah penjualan tanah tersebut diketahui oleh keluarganya atau tidak, dsb.
Jika hasil pengecekan dari kedua instansi tersebut anda telah mendapatkan gambaran postif maka dapat dipastikan keamanan atas tanah dimaksud.
Untuk biaya sertifikat tanah, tarif resmi BPN adalah sebesar Rp. 25.000,- / Sertipikat dengan waktu pengurusan paling lama 5 (lima) hari. Biaya tersebut diluar biaya PPAT, pajak perolehan hak atas jual beli tanah seperti BPHTB (bea perolehan hak atas tanah/ bangunan) dan Pajak Penghasilan (PPH final)
Untuk membuat sertifkat tanah, harus memenuhi persyaratan dokumen-dokumen seperti :
1. Permohonan
2. Kuasa otentik, jika permohonannya dikuasakan
3. Akta Jual Beli dari PPAT
4. Fotocopy identitas diri pemegang hak, penerima hak dan atau kuasanya yang dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.
5. Bukti pelunasan BPHTB dan PPh Final.
6. Foto copy SPPT PBB tahun berjalan.
7. Ijin Pemindahan Hak, dalam hal di dalam sertipikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang.
Untuk pengurusan IMB, Asal tanahnya berstatus sertifikat, pemilik bisa langsung mengajukan permohonan ke Dinas Tata Kota untuk mendapatkan advis planning atau Keterangan Rencana Kota (KRK). Permohonan KRK bisa diajukan di kantor Tata Kota kecamatan setempat. Setelah mendapat KRK dari Tata Kota, lalu surat permohonan dilengkapi gambar bangunan. Jika bangunan renovasi, gambar bangunan meliputi bangunan yang sudah eksis dan bangunan baru yang akan didirikan. Untuk status tanah girik tetap bisa mengajukan IMB. Tetapi harus ada keterangan Lurah setempat bahwa tanah tidak disengketakan dan Tanah juga harus dikuasai pemohon.

Rabu, 07 Januari 2009

Konsultasi Pengambilan Sertifikat


Yth, Bapak Wahyu

Sekiranya mohon bantuan/ informasi cara menyelesaikan masalah ini.

Saudara saya (BUDE) membeli rumah di cileungsi dengan cara over kredit dari bank BTN secara dibawah tangan dengan tidak melapor kepada bank. pembelian tersebut tidak konsultasi mau pun dibicarakan dengan pihak keluarga. Pihak keluarga baru tahu setelah terjadi jual beli tersebut jauh hari. Ternyata saudara saya adalah tangan/ pihak ketiga yang membeli dari tangan kedua dan melanjutkan angsuran dengan masih mengunakan nama pihak pertama(debiture BTN).

Selang waktu saudara saya sakit dan meninggal dunia dengan meninggalkan anak. Angsuran BTN diteruskan oleh saudara-saudara dengan harapan peninggalannya tidak hilang di sita. pada bulan desember 2008 angsuran telah lunas. Pihak keluarga bingung bagaimana cara mengambil sertifikat karena dari keluarga tidak ada yang tahu keberadaan pihak/ tangan pertama, dan kedua.

Pernah ditanyakan katanya bisa mengunakan surat pengadilan untuk mengantikan keberadaan pihak pertama yang tidak di ketahui keberadaannya. Bila bisa surat pengadilan apakah yang dibutuhkan dan harus dibuat dipengadilan mana dan berapa kemungkinan biayanya. atau mungkin ada cara lain?

Mohon bantuanya pak wakyu.
terima kasih


JAWAB :

Terima kasih telah menghubungi saya .... Permasalahan anda cukup pelik ...saran saya coba anda konsultasikan terlebih dahulu dengan pihak BTN tentang adanya peralihan kredit dimaksud tentunya dengan membawa bukti2 pelunasan dan dokumen over kredit tsb ... Hal ini perlu anda lakukan karena pada umumnya Bank hanya mengacu pada perjanjian kredit yang telah baku dimana ketika terjadi peralihan kredit kepada pihak ketiga klausul perjanjian kredit tersebut umumnya menyatakan debitur harus memberitahukan kepada kreditur untuk persetujuannya ...

Karena pihak pertama tidak diketahui keberadaannya, demi kepastian hukumnya, anda harus mengajukan permohonan ketidakhadiran pihak pertama tersebut kepada Pengadilan Negeri yang wilayah hukumnya mencakup keberadaan objek (rumah KPR tsb). Ketidakhadiran dapat diajukan oleh pihak-pihak yang berkepentingan dalam suatu peristiwa hukum seperti yang anda alami. Gunanya adalah untuk menegaskan tentang ketidakhadiran si Pihak pertama tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 470 KUHPerdata yang menyatakan, "Bila seseorang pada waktu meninggalkan tempat tinggalnya telah memberikan kuasa untuk mewakilinya dalam urusan-urusannya, atau telah mengatur pengelolaannya, dan bila telah lampau sepuluh tahun sesudah keberangkatannya atau setelah berita terakhir bahwa ia masih hidup, sedangkan dalam sepuluh tahun itu tidak ada tanda-tanda apakah ia masih hidup atau telah mati, maka atas permohonan orang-orang yang kepentingan, orang yang dalam keadaan tidak hadir itu boleh dipanggil, dan boleh dinyatakan bahwa ada dugaan hukum tentang kematiannya, dengan cara dan menurut peraturan-peraturan yang tercantum dalam tiga pasal yang lalu. Berlalunya waktu sepuluh tahun ini diharuskan, pun sekiranya kuasa yang diberikan atau pengaturan yang diadakan oleh orang dalam keadaan tidak hadir itu telah berakhir lebih dahulu".

Selasa, 06 Januari 2009

Pembatalan sepihak dalam jual beli


Dear Pak WAHYU,

Saya mau minta informasi seputar sanksi jika penjual membatalkan secara sepihak :

1. Sanksinya apa ? apakah betul sanksinya pengembalian tanda jadi sebesar 2 kali lipatnya .

2. apakah ada peraturan / undang-undang yang mengatur sanksi tersebut .

3. jika pembatalan ada unsur kesengajaan untuk menguntungkan pihak penjual masuk kategori PIDANA ( ada pembeli lain yang harganya lebih tinggi dari harga yang sudah disepakati ) atau karena suatu hal harus dibatalkan masuk kategori PERDATA ?

4. menurut pengalaman Bp. WAHYU lebih baik diselesaikan lewat jalur HUKUM ( POLISI / PENGADILAN ) atau secara kekeluargaan, untuk pertimbangan biaya yang timbul untuk proses di kepolisian / pengacara.

Awal mula perkara sebagai berikut :

Saya mengontrak rumah type 21 sampai akhir Juni 2009 , Awal bulan Juli 2008 pemilik rumah menawarkan kepada saya untuk membelinya dengan harga Rp. 35.000.000,- ( tanpa tawar menawar). Kita sepakat dengan membuat perjanjian diatas meterai Tgl. 11 Juli 2008 dengan tanda jadi Rp. 5.000.000,-pelunasan/kekurangan pembayaran dikasih tempo sampai akhir desember 2008.

Kemudian pada Tgl. 02 September 2008 saya bayar lagi untuk pelunasan sisa angsuran kredit di BTN sebesar Rp. 5.767.940( untuk mengambil sertifikat ) dan pada Tgl. 10 September 2008 yang punya rumah minta tambah lagi Rp. 1.500.000,- sehingga total tanda jadi menjadi :

Tgl. 11 Juli 2008 : Rp. 5.000.000,-
Tgl. 02 September 2008 : Rp. 5.767.940,-
Tgl. 10 September 2008 : Rp. 5.000.000,-

TOTAL TANDA JADI : Rp. 12.267.940,-

Harga jual Rumah : Rp. 35.000.000,-
Kekurangan pembayaran : Rp. 22.732.060,-
dikurangi sisa kontrak : Rp. 331.034,-
kekurangan yg hrs dibayar : Rp. 22.401.026,-

untuk kekurangannya saya mengajukan kredit di BTN , pas mau akat kredit pada Tgl. 22 Desember 2008 baru muncul permasalahan istri dari pihak penjual tidak mau tanda tangan balik nama dengan alasan tidak setuju rumah dijual (padahal sudah berjalan 6 bulan kesepakatan jual beli dan waktu itu ada NOTARIS yang menjadi saksi kalo istrinya tidak mau tanda tangan dan sudah dijelaskan sama NOTARIS kalo batal ada aturan mainnya / sanksi tapi mereka tidak menggubrisnya) keliatan ada masalah intern mereka berdua (pembagian hasil penjualan).

Dari pihak suami dia merasa rumah yg dijual bukan harta gono gini (di beli sebelum menikah) jadi hasil pembagian suami porsi lebih banyak tapi kemauan sang istri dia yang mengatur pembagiannya, gara-gara masalah itu jadi gagal akad kredit sampai sekarang belum ada kepastian (padahal jelas-jelas di perjanjian tertulis suami akan bertanggung jawab jika timbul sengketa atau masalah dikemudian hari atas penjualan rumah tersebut).

Pihak penjual sekarang minta tambahan uang sebesar 5.000.000,- dengan dalih untuk dana konpensasi biar istrinya mau tanda tangan apa nggak lucu mereka yg punya masalah kok di bebankan ke saya, mereka juga tidak takut diproses lewat jalur hukum karena yg batalkan istrinya bukan dia. Selang 4 hari berubah lagi minta tambah 3 juta tidak jadi 5 juta kalo tidak setuju mereka mengancam akan dijual kepihak lain dengan harga lebih tinggi (karena mereka menganggap perjanjian hangus karena lewat akhir desember 2008 padahal gara-gara mereka membatalkan sepihak jadi kelewat batas dari perjanjian) atau jika batal di cuma mau bayar 18 juta dari total sanksi pembatalan sepihak yaitu Rp. 24.535.880,- dengan dalih kemampuan mereka cuma segitu padahal dia punya aset :

1. Sebidang tanah (tegalan/kebun ).
2. Rumah yang sekarang mau saya beli.
3. Sebidang tanah hasil pembagian warisan tahun 2008.

Sebaiknya langkah apa yang harus saya tempuh Pak WAHYU ?

Terimakasih

JAWAB :

1) Pasal 1464 KUHPerdata menyatakan bahwa jika pembelian dilakukan dengan uang panjar, maka salah satu pihak tidak dapat membatalkan pembelian tersebut dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjar.

Jadi terkait dengan pasal tersebut, karena pembelian tersebut telah diberikan uang muka maka penjual tidak dapat mengklaim atas pembatalan perjanjian jual beli, dengan dalih apapun. Adapun sanksi bagi penjual yang membatalkan secara sepihak, pembeli dapat menuntut pengembalian uang muka pembelian, pengantian biaya, kerugian dan bunga serta biaya yang timbul atas transaksi jual beli tersebut (Pasal 1501 KUHPerdata).

Mengenai pengembalian uang muka (tanda jandi), secara khusus tidak diatur tentang kewajiban penjual untuk mengembalikan 2 X lipat, namun hukum mensyaratkan apa yang telah ditentukan dalam Pasal 1501 KUHPerdata (maaf, isinya terlalu banyak untuk dikutip :-D)

2) Peraturan secara khusus tidak ada karena transaksi jual beli secara umum telah diatur dalam KUHPerdata, yang tidak menutup kemungkinan jika ada indikasi pidana maka ketentuan pidananya tunduk pada ketentuan KUHPidana

3) Pembatalan perjanjian termasuk dalam lingkup Perdata, mengenai alibi seperti yang anda kemukakan, menurut saya, belum dapat dikatakan sebagai kategori PIDANA karena unsur menguntungkan bagi penjual secara hukum sah-sah saja diterapkan penjual. Jadi, jika anda bersikukuh pembatalan dengan unsur kesengajaan menguntungkan penjual, anda harus melengkapinya dengan unsur-unsur yang lain seperti adanya penipuan atau pemerasan. Saya tertarik dengan "penjual minta uang 5 jt yg kemudian turun menjadi 3 jt", bagi saya hal tersebut dia telah melakukan pemerasan dan segala bentuk transaksi jual beli yang dilakukannya dapat digolongkan sebagai penipuan karena pada kenyataannya si Penjual ternyata tidak dapat menyelesaikan permasalahan internal dengan istrinya.

4) Menurut saya, sebaiknya diselesaikan secara kekeluargaan karena hal itu adalah cara penyelesaian yang paling praktis dan mudah. Jika secara kekeluargaan ternyata tidak dapat diselesaikan, tentunya anda sebagai pembeli yang dirugikan memiliki opsi untuk penyelesaian masalah tersebut melalui jalur hukum

Senin, 05 Januari 2009

Terkena PHK Sepihak


Yth Bapak Wahyu.

Akhir bulan desember 2008 lalu tiba-tiba saja saya di beritahu kalau saya di berhentikan per akhir januari 2009. Sebagai kompensasi saya mendapat 9 bulan upah dan penghargaan 3x gaji. Saya sudah bekerja selama 9 tahun.

Menurut atasan saya ini adalah perintah dari direksi, namun saya dilarang menanyakan ini kepada direksi. Kesalahan yang dituduhkan kepada saya, saya di anggap tidak bisa menyelesaiakan sistem komputerisasi di perusahaan. Padahal sistem itu memang hanya di selesaikan 80% saja karena atasan saya dan lagi lagi atas nama direksi menyetop proyek itu.

Setelah proyek itu di stop tidak ada review maupun evaluasi apapun dari pihak atasan maupun direksi. Dua tahun sudah sistem yang 80% itu berjalan, tiba -tiba saya di vonis PHK, atas ketidakselesaian tersebut. Keputusan itu di buat setelah direksi menerima laporan sepihak dari para staf pelaksana. Dan saya tidak pernah diundang untuk klarifikasi. Jelas ini tidak fair. Saya tidak di kasih kesempatan untuk membela diri.

Berdasar kasus di atas apakah saya harus menerima PHK yang putuskan direksi tanpa perundingan dulu. Dan berhakkah saya menuntut kompensasi lebih besar dari Kepmen jika saya mau menerima PHK tersebut.

Mohon bantuan dan saran nya pak.

Terima kasih
Salam,


JAWAB :


Terima kasih telah menghubungi saya ....

Pasal 151 UU Ketenagakerjaan menyatakan sebagai berikut :

(1) Pengusaha, pekerja/buruh, serikat pekerja/serikat buruh, dan pemerintah, dengan segala upaya harus mengusahakan agar jangan terjadi pemutusan hubungan kerja.

(2) Dalam hal segala upaya telah dilakukan, tetapi pemutusan hubungan kerja tidak dapat dihindari, maka maksud pemutusan hubungan kerja wajib dirundingkan oleh pengusaha dan serikat pekerja/serikat buruh atau dengan pekerja/buruh apabila pekerja/buruh yang bersangkutan tidak menjadi anggota serikat pekerja/serikat buruh.

(3) Dalam hal perundingan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) benarbenar tidak menghasilkan persetujuan, pengusaha hanya dapat memutuskan hubungan kerja dengan pekerja/buruh setelah memperoleh penetapan dari lembaga penyelesaian perselisihan hubungan industrial.


Berdasarkan Pasal 151 di atas, jelas dan tegas dalam hal terjadinya PHK, karyawan memiliki hak untuk mendengar alasan perusahaan dalam PHK tersebut dan didengarkan alasan-alasan si karyawan untuk itulah kedua belah pihak membicarakan terlebih dahulu tentang pemutusan hubungan kerja dimaksud. Kalaupun Perusahaan tidak puas dengan kinerja anda dan ingin menyampingkan ketentuan adanya perundingan dengan pekerja tentang PHK, maka yang bisa dilakukan oleh perusahaan adalah melakukan skorsing terhadap si karyawan tersebut. Bukan langsung PHK.

Kembali pada PHK tanpa perundingan yang dialami anda, sesungguhnya PHK tersebut batal demi hukum. Hal ini sebagaimana dimaksud Pasal 170 UU Ketenagakerjaan yang menyatakan, "Pemutusan hubungan kerja yang dilakukan tidak memenuhi ketentuan Pasal 151 ayat (3) dan Pasal 168, kecuali Pasal 158 ayat (1), Pasal 160 ayat (3), Pasal 162, dan Pasal 169 batal demi hukum dan pengusaha wajib mempekerjakan pekerja/buruh yang bersangkutan serta membayar seluruh upah dan hak yang seharusnya diterima".
Jadi, jawaban atas permasalahan anda tersebut adalah Anda selaku pekerja tidak wajib/ tidak harus menerima PHK yang dilakukan tanpa perundingan. Anda juga berhak menerima kompensasi yang lebih besar