Dapatkan Postingan Terbaru
di Kotak Email Anda

Syarat dan Ketentuan

Blog layanan konsultasi hukum gratis ini dibuat dan dikelola oleh NM. Wahyu Kuncoro, SH sebagai dedikasi pelayanan hukum seorang Advokat kepada Masyarakat yang membutuhkan jasa konsultasi hukum.

Syarat dan Ketentuan Layanan :

1) Uraikan permasalahan hukum Anda dan kirimkan ke email advokatku.on(at)gmail.com.

2) 1 akun email hanya 1 X Konsultasi Hukum. Jika ingin konsultasi berlanjut, silahkan disampaikan dalam email selanjutnya.


3) Konsultasi hukum melalui telepon hanya berlaku bagi pembeli buku yang ditulis NM. WAHYU KUNCORO, SH dengan menghubungi nomor telepon yang tercantum dalam buku. Tidak melayani SMS atau media messenger lainnya.


4) Dengan konsultasi melalui email, Anda dianggap setuju atas publikasi permasalahan hukum yang disampaikan dan selanjutnya membebaskan pengelola blog/web dari segala tuntutan/ gugatan atas pencantuman URL akun email Anda.


5) Materi pertanyaan/ yang dikonsultasikan TIDAK TERKAIT MATERI PERSIDANGAN, kepentingan perkuliahan, tugas akademik dan atau kepentingan pendidikan.


6) Jawaban/ Opini yang termuat, tidak dapat dijadikan acuan hukum dan tidak menunjukkan hubungan hukum advokat dengan kliennya.


7) Segala bentuk konsultasi Hukum yang termuat dalam blog ini, akan termuat dalam beberapa situs yang teraffliansi, tanpa pemberitahuan atau seijin yang bersangkutan.


Dengan memenuhi syarat dan ketentuan di atas, berarti Anda telah menghargai diri sendiri dan orang lain.

Diberdayakan oleh Blogger.

More on

About Me

Foto Saya

Konsultasikan masalah hukum Anda dengan menghubungi NM. Wahyu Kuncoro, SH di WAHYUMITRA Advocate Office, Jl. Mandar Utama DC XI/ 19 Sektor 3A Perumahan Bintaro Jaya - Tangerang Selatan. 

Tlp : 021 - 7357778
Hp : 0811 820 71 96

TIDAK MELAYANI KONSULTASI HUKUM MELALUI SMS/ CHATTING MEDIA MESSAGER 

Contact Us

Total Pembaca

Search

Type your search keyword, and press enter

Rabu, 07 Januari 2009

Konsultasi Pengambilan Sertifikat

               No comments   

Yth, Bapak Wahyu

Sekiranya mohon bantuan/ informasi cara menyelesaikan masalah ini.

Saudara saya (BUDE) membeli rumah di cileungsi dengan cara over kredit dari bank BTN secara dibawah tangan dengan tidak melapor kepada bank. pembelian tersebut tidak konsultasi mau pun dibicarakan dengan pihak keluarga. Pihak keluarga baru tahu setelah terjadi jual beli tersebut jauh hari. Ternyata saudara saya adalah tangan/ pihak ketiga yang membeli dari tangan kedua dan melanjutkan angsuran dengan masih mengunakan nama pihak pertama(debiture BTN).

Selang waktu saudara saya sakit dan meninggal dunia dengan meninggalkan anak. Angsuran BTN diteruskan oleh saudara-saudara dengan harapan peninggalannya tidak hilang di sita. pada bulan desember 2008 angsuran telah lunas. Pihak keluarga bingung bagaimana cara mengambil sertifikat karena dari keluarga tidak ada yang tahu keberadaan pihak/ tangan pertama, dan kedua.

Pernah ditanyakan katanya bisa mengunakan surat pengadilan untuk mengantikan keberadaan pihak pertama yang tidak di ketahui keberadaannya. Bila bisa surat pengadilan apakah yang dibutuhkan dan harus dibuat dipengadilan mana dan berapa kemungkinan biayanya. atau mungkin ada cara lain?

Mohon bantuanya pak wakyu.
terima kasih


JAWAB :

Terima kasih telah menghubungi saya .... Permasalahan anda cukup pelik ...saran saya coba anda konsultasikan terlebih dahulu dengan pihak BTN tentang adanya peralihan kredit dimaksud tentunya dengan membawa bukti2 pelunasan dan dokumen over kredit tsb ... Hal ini perlu anda lakukan karena pada umumnya Bank hanya mengacu pada perjanjian kredit yang telah baku dimana ketika terjadi peralihan kredit kepada pihak ketiga klausul perjanjian kredit tersebut umumnya menyatakan debitur harus memberitahukan kepada kreditur untuk persetujuannya ...

Karena pihak pertama tidak diketahui keberadaannya, demi kepastian hukumnya, anda harus mengajukan permohonan ketidakhadiran pihak pertama tersebut kepada Pengadilan Negeri yang wilayah hukumnya mencakup keberadaan objek (rumah KPR tsb). Ketidakhadiran dapat diajukan oleh pihak-pihak yang berkepentingan dalam suatu peristiwa hukum seperti yang anda alami. Gunanya adalah untuk menegaskan tentang ketidakhadiran si Pihak pertama tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 470 KUHPerdata yang menyatakan, "Bila seseorang pada waktu meninggalkan tempat tinggalnya telah memberikan kuasa untuk mewakilinya dalam urusan-urusannya, atau telah mengatur pengelolaannya, dan bila telah lampau sepuluh tahun sesudah keberangkatannya atau setelah berita terakhir bahwa ia masih hidup, sedangkan dalam sepuluh tahun itu tidak ada tanda-tanda apakah ia masih hidup atau telah mati, maka atas permohonan orang-orang yang kepentingan, orang yang dalam keadaan tidak hadir itu boleh dipanggil, dan boleh dinyatakan bahwa ada dugaan hukum tentang kematiannya, dengan cara dan menurut peraturan-peraturan yang tercantum dalam tiga pasal yang lalu. Berlalunya waktu sepuluh tahun ini diharuskan, pun sekiranya kuasa yang diberikan atau pengaturan yang diadakan oleh orang dalam keadaan tidak hadir itu telah berakhir lebih dahulu".

Selasa, 06 Januari 2009

Pembatalan sepihak dalam jual beli

               No comments   

Dear Pak WAHYU,

Saya mau minta informasi seputar sanksi jika penjual membatalkan secara sepihak :

1. Sanksinya apa ? apakah betul sanksinya pengembalian tanda jadi sebesar 2 kali lipatnya .

2. apakah ada peraturan / undang-undang yang mengatur sanksi tersebut .

3. jika pembatalan ada unsur kesengajaan untuk menguntungkan pihak penjual masuk kategori PIDANA ( ada pembeli lain yang harganya lebih tinggi dari harga yang sudah disepakati ) atau karena suatu hal harus dibatalkan masuk kategori PERDATA ?

4. menurut pengalaman Bp. WAHYU lebih baik diselesaikan lewat jalur HUKUM ( POLISI / PENGADILAN ) atau secara kekeluargaan, untuk pertimbangan biaya yang timbul untuk proses di kepolisian / pengacara.

Awal mula perkara sebagai berikut :

Saya mengontrak rumah type 21 sampai akhir Juni 2009 , Awal bulan Juli 2008 pemilik rumah menawarkan kepada saya untuk membelinya dengan harga Rp. 35.000.000,- ( tanpa tawar menawar). Kita sepakat dengan membuat perjanjian diatas meterai Tgl. 11 Juli 2008 dengan tanda jadi Rp. 5.000.000,-pelunasan/kekurangan pembayaran dikasih tempo sampai akhir desember 2008.

Kemudian pada Tgl. 02 September 2008 saya bayar lagi untuk pelunasan sisa angsuran kredit di BTN sebesar Rp. 5.767.940( untuk mengambil sertifikat ) dan pada Tgl. 10 September 2008 yang punya rumah minta tambah lagi Rp. 1.500.000,- sehingga total tanda jadi menjadi :

Tgl. 11 Juli 2008 : Rp. 5.000.000,-
Tgl. 02 September 2008 : Rp. 5.767.940,-
Tgl. 10 September 2008 : Rp. 5.000.000,-

TOTAL TANDA JADI : Rp. 12.267.940,-

Harga jual Rumah : Rp. 35.000.000,-
Kekurangan pembayaran : Rp. 22.732.060,-
dikurangi sisa kontrak : Rp. 331.034,-
kekurangan yg hrs dibayar : Rp. 22.401.026,-

untuk kekurangannya saya mengajukan kredit di BTN , pas mau akat kredit pada Tgl. 22 Desember 2008 baru muncul permasalahan istri dari pihak penjual tidak mau tanda tangan balik nama dengan alasan tidak setuju rumah dijual (padahal sudah berjalan 6 bulan kesepakatan jual beli dan waktu itu ada NOTARIS yang menjadi saksi kalo istrinya tidak mau tanda tangan dan sudah dijelaskan sama NOTARIS kalo batal ada aturan mainnya / sanksi tapi mereka tidak menggubrisnya) keliatan ada masalah intern mereka berdua (pembagian hasil penjualan).

Dari pihak suami dia merasa rumah yg dijual bukan harta gono gini (di beli sebelum menikah) jadi hasil pembagian suami porsi lebih banyak tapi kemauan sang istri dia yang mengatur pembagiannya, gara-gara masalah itu jadi gagal akad kredit sampai sekarang belum ada kepastian (padahal jelas-jelas di perjanjian tertulis suami akan bertanggung jawab jika timbul sengketa atau masalah dikemudian hari atas penjualan rumah tersebut).

Pihak penjual sekarang minta tambahan uang sebesar 5.000.000,- dengan dalih untuk dana konpensasi biar istrinya mau tanda tangan apa nggak lucu mereka yg punya masalah kok di bebankan ke saya, mereka juga tidak takut diproses lewat jalur hukum karena yg batalkan istrinya bukan dia. Selang 4 hari berubah lagi minta tambah 3 juta tidak jadi 5 juta kalo tidak setuju mereka mengancam akan dijual kepihak lain dengan harga lebih tinggi (karena mereka menganggap perjanjian hangus karena lewat akhir desember 2008 padahal gara-gara mereka membatalkan sepihak jadi kelewat batas dari perjanjian) atau jika batal di cuma mau bayar 18 juta dari total sanksi pembatalan sepihak yaitu Rp. 24.535.880,- dengan dalih kemampuan mereka cuma segitu padahal dia punya aset :

1. Sebidang tanah (tegalan/kebun ).
2. Rumah yang sekarang mau saya beli.
3. Sebidang tanah hasil pembagian warisan tahun 2008.

Sebaiknya langkah apa yang harus saya tempuh Pak WAHYU ?

Terimakasih

JAWAB :

1) Pasal 1464 KUHPerdata menyatakan bahwa jika pembelian dilakukan dengan uang panjar, maka salah satu pihak tidak dapat membatalkan pembelian tersebut dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjar.

Jadi terkait dengan pasal tersebut, karena pembelian tersebut telah diberikan uang muka maka penjual tidak dapat mengklaim atas pembatalan perjanjian jual beli, dengan dalih apapun. Adapun sanksi bagi penjual yang membatalkan secara sepihak, pembeli dapat menuntut pengembalian uang muka pembelian, pengantian biaya, kerugian dan bunga serta biaya yang timbul atas transaksi jual beli tersebut (Pasal 1501 KUHPerdata).

Mengenai pengembalian uang muka (tanda jandi), secara khusus tidak diatur tentang kewajiban penjual untuk mengembalikan 2 X lipat, namun hukum mensyaratkan apa yang telah ditentukan dalam Pasal 1501 KUHPerdata (maaf, isinya terlalu banyak untuk dikutip :-D)

2) Peraturan secara khusus tidak ada karena transaksi jual beli secara umum telah diatur dalam KUHPerdata, yang tidak menutup kemungkinan jika ada indikasi pidana maka ketentuan pidananya tunduk pada ketentuan KUHPidana

3) Pembatalan perjanjian termasuk dalam lingkup Perdata, mengenai alibi seperti yang anda kemukakan, menurut saya, belum dapat dikatakan sebagai kategori PIDANA karena unsur menguntungkan bagi penjual secara hukum sah-sah saja diterapkan penjual. Jadi, jika anda bersikukuh pembatalan dengan unsur kesengajaan menguntungkan penjual, anda harus melengkapinya dengan unsur-unsur yang lain seperti adanya penipuan atau pemerasan. Saya tertarik dengan "penjual minta uang 5 jt yg kemudian turun menjadi 3 jt", bagi saya hal tersebut dia telah melakukan pemerasan dan segala bentuk transaksi jual beli yang dilakukannya dapat digolongkan sebagai penipuan karena pada kenyataannya si Penjual ternyata tidak dapat menyelesaikan permasalahan internal dengan istrinya.

4) Menurut saya, sebaiknya diselesaikan secara kekeluargaan karena hal itu adalah cara penyelesaian yang paling praktis dan mudah. Jika secara kekeluargaan ternyata tidak dapat diselesaikan, tentunya anda sebagai pembeli yang dirugikan memiliki opsi untuk penyelesaian masalah tersebut melalui jalur hukum

Senin, 05 Januari 2009

Terkena PHK Sepihak

               1 comment   

Yth Bapak Wahyu.

Akhir bulan desember 2008 lalu tiba-tiba saja saya di beritahu kalau saya di berhentikan per akhir januari 2009. Sebagai kompensasi saya mendapat 9 bulan upah dan penghargaan 3x gaji. Saya sudah bekerja selama 9 tahun.

Menurut atasan saya ini adalah perintah dari direksi, namun saya dilarang menanyakan ini kepada direksi. Kesalahan yang dituduhkan kepada saya, saya di anggap tidak bisa menyelesaiakan sistem komputerisasi di perusahaan. Padahal sistem itu memang hanya di selesaikan 80% saja karena atasan saya dan lagi lagi atas nama direksi menyetop proyek itu.

Setelah proyek itu di stop tidak ada review maupun evaluasi apapun dari pihak atasan maupun direksi. Dua tahun sudah sistem yang 80% itu berjalan, tiba -tiba saya di vonis PHK, atas ketidakselesaian tersebut. Keputusan itu di buat setelah direksi menerima laporan sepihak dari para staf pelaksana. Dan saya tidak pernah diundang untuk klarifikasi. Jelas ini tidak fair. Saya tidak di kasih kesempatan untuk membela diri.

Berdasar kasus di atas apakah saya harus menerima PHK yang putuskan direksi tanpa perundingan dulu. Dan berhakkah saya menuntut kompensasi lebih besar dari Kepmen jika saya mau menerima PHK tersebut.

Mohon bantuan dan saran nya pak.

Terima kasih
Salam,


JAWAB :


Terima kasih telah menghubungi saya ....

Pasal 151 UU Ketenagakerjaan menyatakan sebagai berikut :

(1) Pengusaha, pekerja/buruh, serikat pekerja/serikat buruh, dan pemerintah, dengan segala upaya harus mengusahakan agar jangan terjadi pemutusan hubungan kerja.

(2) Dalam hal segala upaya telah dilakukan, tetapi pemutusan hubungan kerja tidak dapat dihindari, maka maksud pemutusan hubungan kerja wajib dirundingkan oleh pengusaha dan serikat pekerja/serikat buruh atau dengan pekerja/buruh apabila pekerja/buruh yang bersangkutan tidak menjadi anggota serikat pekerja/serikat buruh.

(3) Dalam hal perundingan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) benarbenar tidak menghasilkan persetujuan, pengusaha hanya dapat memutuskan hubungan kerja dengan pekerja/buruh setelah memperoleh penetapan dari lembaga penyelesaian perselisihan hubungan industrial.


Berdasarkan Pasal 151 di atas, jelas dan tegas dalam hal terjadinya PHK, karyawan memiliki hak untuk mendengar alasan perusahaan dalam PHK tersebut dan didengarkan alasan-alasan si karyawan untuk itulah kedua belah pihak membicarakan terlebih dahulu tentang pemutusan hubungan kerja dimaksud. Kalaupun Perusahaan tidak puas dengan kinerja anda dan ingin menyampingkan ketentuan adanya perundingan dengan pekerja tentang PHK, maka yang bisa dilakukan oleh perusahaan adalah melakukan skorsing terhadap si karyawan tersebut. Bukan langsung PHK.

Kembali pada PHK tanpa perundingan yang dialami anda, sesungguhnya PHK tersebut batal demi hukum. Hal ini sebagaimana dimaksud Pasal 170 UU Ketenagakerjaan yang menyatakan, "Pemutusan hubungan kerja yang dilakukan tidak memenuhi ketentuan Pasal 151 ayat (3) dan Pasal 168, kecuali Pasal 158 ayat (1), Pasal 160 ayat (3), Pasal 162, dan Pasal 169 batal demi hukum dan pengusaha wajib mempekerjakan pekerja/buruh yang bersangkutan serta membayar seluruh upah dan hak yang seharusnya diterima".
Jadi, jawaban atas permasalahan anda tersebut adalah Anda selaku pekerja tidak wajib/ tidak harus menerima PHK yang dilakukan tanpa perundingan. Anda juga berhak menerima kompensasi yang lebih besar