PEMBATALAN JUAL BELI DENGAN DEVELOPER

Salam Pak Wahyu,

Saya TK asal surabaya.

Mohon kiranya saya diberikan pencerahan tentang kasus yang saya alami.

Saya melakukan pembelian rumah di developer dengan cara KPR. Saya sudah membayar booking fee sebesar Rp. 500.000,-.Dan uang muka sebesar Rp. 11.000.000,- Cash ke pihak developer. Adapun Harga rumahnya adalah 58 Juta. Dimana dalam pengutaraan sales-nya pada saat booking fee, serah terima kunci akan dilakukan di bulan Desember 2008.Setelah saya pantau perkembangan dari pembangunannya, tidak ada perkembangan.

Dari Maret 2008 - November 2008, masih berupa lahan. Dengan dasar seperi itu saya tidak segera mengajukan pengajuan di Bank baik yang telah ditunjuk atau lainnya untuk pengajuan KPR.

Pertanyaan saya adalah :

1. Apakah saya berhak melakukan pembatalan dan meminta pengembalian terhadap uang muka saya dari pihak developer ? untuk nilainya apakah ada undang-undang yang mengaturnya ?

2. Apakah surat pernyataan pembatalan pemesanan harus disertakan resmi/tertulis ? Dasar hukumnya diatur dimana ?

3. Apabila saya belum melakukan secara resmi/tertulis dan pihak developer menjual kavling yang sudah saya pesan, apakah saya bisa tuntut/perkarakan ? dan hak-hak saya apa ?

Mohon pencerahannya, atas bantuannya disampaikan terima kasih.

TK

JAWAB :

1. Pasal 1464 KUHPerdata menyatakan sebagai berikut, "Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya". Artinya berdasarkan pasal KUHPerdata tersebut anda sebagai pembeli tidak dapat mengklaim begitu saja pengembalian uang muka dimaksud. Begitu juga sebaliknya, developer sebagai penjual juga tidak dapat begitu saja mengklaim bahwa uang muka tidak dapat dikembalikan.

Saya menyarankan, sebelum anda membatalkan perjanjian jual beli ada baiknya anda membaca dan mencermati terlebih dahulu perjanjian yang ada. Terkadang developer mencantum syarat tentang pembatalan jual beli dimana uang muka hanya dapat dikembalikan berapa persen.

2. Jika anda ingin membatalkan jual beli dimaksud, ada baiknya anda menyampaikannya secara tertulis. Penyampaian secara tertulis tidak diatur secara signifikan dalam aturan hukum. Penyampaian secara tertulis dilakukan guna pembuktian nanti, jika ternyata permohonan anda ditolak tanpa alasan dan pada akhirnya meruncing kepada permasalahan hukum.

3. Jika ternyata developer menjual kavling yang sudah anda pesan maka terhadap developer dapat dituntut berdasarkan pasal 1499 KUHPerdata. Pasal 1499 KUHPerdata menyatakan, "Penjual wajib mengembalikan kepada pembeli atau menyuruh orang yang mengadakan penuntutan hak melalui hukum untuk mengembalikan segala sesuatu yang telah dikeluarkan oleh pembeli untuk pembetulan dan perbaikan yang perlu pada barang yang bersangkutan. Jika penjual telah menjual barang orang lain dengan itikad buruk, maka ia wajib mengembalikan segala biaya yang telah dikeluarkan pembeli, bahkan juga biaya yang dikeluarkannya semata-mata untuk memperindah atau mengubah bentuk barangnya".

Dalam kondisi developer belum menjual kavling dimaksud pun, anda masih berhak menuntut developer atas keterlambatannya membangun rumah yang anda pesan. Pasal 1501 KUHPerdata menyatakan bahwa, "Dalam hal adanya hukuman untuk menyerahkan sebagian barang yang dijual itu, bila jual beli tidak dibatalkan, pembeli harus diberi ganti rugi untuk bagian yang harus diserahkan, menurut harga taksiran sewaktu ia diharuskan menyerahkan sebagian dari barangnya itu, tetapi tidak menurut perimbangan dengan seluruh harga pembelian, entah barang yang dijual itu telah naik atau telah turun harganya". Oleh karena sampai dengan batas waktu penyerahan kunci ternyata fisik bangunan tidak ada perkembangannya dan masih berupa lahan, tentunya berdasarkan pasal 1501 KUHPerdata diatas anda berhak atas ganti rugi yang dihitung berdasarkan harga seandainya anda dapat menikmati rumah dimaksud.